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房地產(chǎn):供求關(guān)系決定價格高企看好龍頭企業(yè)

　【進入論壇】　【推薦朋友】　【關(guān)閉窗口】 2007年11月14日 07:25

    目前，我國房地產(chǎn)市場正處于一個供給小于需求的狀態(tài)，供求關(guān)系決定房價必然上漲。同時我們也認為，推動房價快速上漲也由其他多重因素導致，并且這些因素在一段時期內(nèi)還將存在。房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)仍被我們長期看好。

    供求關(guān)系決定價格高企

    目前我國房地產(chǎn)市場供給遠小于需求，而造成這種供需不平衡現(xiàn)象的因素是多方面的。首先，從需求的角度看，隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平也越來越高。06年底我國城鎮(zhèn)人口為5.77億，城鎮(zhèn)化比重已經(jīng)達到43.9%，而且這個比重最近幾年一直在以1%左右的速度持續(xù)增長。

    按照我國2006年底城市人均27平米的住宅建筑面積和03—06年全國城鎮(zhèn)人口3.28%的復合增長率來計算，我國每年將有5.1億平米(建筑面積)的城鎮(zhèn)房屋需求缺口。按照建設(shè)部提出的我國2020年建設(shè)小康社會的目標，城鎮(zhèn)人均居住建筑面積將達到35平方米，因此我國每年對于房屋的需求缺口將加大。另外，我國城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，人口基數(shù)大、高校擴招導致畢業(yè)生大量增加、80后普遍長大步入婚姻需要第一套住房以及大量家庭對房屋質(zhì)量的要求提高等一系列因素隨之產(chǎn)生，都使得人們對房屋的需求越來越大。

    其次，從供給的角度來看，盡管今年前三季度，全國累計新開工項目170123個，比上年同期增加18151個，但今年以來商品房竣工增速基本保持在11%左右的水平，而銷售速度卻已經(jīng)從3月的12.07%上升到9月的32.01%。供給的增速遠遠低于需求。

    最后，從先行指標上看，全國購置土地的速度從今年年初開始一路小跑，9月份全國購置土地面積增速為17.84%，環(huán)比上月增加2.7個百分點；全國完成開發(fā)土地面積增速為11.27%，環(huán)比8月下降4.1個百分點。但我們發(fā)現(xiàn)，開發(fā)土地的面積雖然也在不斷上升，上升的速度卻在放緩，截止今年9月，開發(fā)土地的速度似乎已經(jīng)跟不上購置速度了。這就決定了未來房屋的供給數(shù)量會有一定程度的提高，但是短期內(nèi)住房供應(yīng)量大幅上升的可能基本不存在，因此供給難以滿足需求。我國目前對于房屋的剛性需求以及供需不平衡的狀態(tài)決定了房價必然上漲。

    多重因素助漲房價

    我們認為，作為房地產(chǎn)開發(fā)最重要的成本—土地價格，今年3月以來價格上漲速度遠超房價漲幅，成本上升助推了房價。而且，資本市場的日益壯大充足了企業(yè)的流動資金，客觀上推動了土地價格上漲，也就間接助推了房價。最后，由于中國日益持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)濟增長，美國經(jīng)濟疲軟，美元持續(xù)貶值等因素的影響，我國目前貿(mào)易順差較大，因此人民幣的持續(xù)升值也成了房價上漲的催化劑。

    首先，在必須保證18億畝耕地的警戒線下，作為不可再生的資源，建筑用地已經(jīng)成為房地產(chǎn)商們必須搶奪的開發(fā)原材料。最近一段時間，地產(chǎn)商們屢屢創(chuàng)造的天價地王新聞不時見諸報端，動輒豪置幾十億甚至上百億去搶奪開發(fā)用地已經(jīng)成為地產(chǎn)界的一種時尚。前不久，政府針對開發(fā)商囤地現(xiàn)象也接連出臺了措施，包括要求今后必須交清全部土地款才能拿到土地證，單宗土地的開發(fā)建設(shè)時限原則上不得超過3年等。

    我們分析，開發(fā)商囤地的原因是多方面的，從全國土地交易價格指數(shù)可以發(fā)現(xiàn)，06年三季度過后，土地交易價格就在持續(xù)上漲，開發(fā)商們正是認為未來的土地價格和房屋價格將會更昂貴，才開始不惜成本的搶奪資源，這客觀上助推了房價的快速上漲。

    其次，資本市場的壯大助推房價。要想實現(xiàn)利潤最大化必須先壟斷，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，儲備足夠未來擴張的土地就成為至關(guān)重要的因素。要想拿到足夠的土地，除了公司背景等因素之外，最重要的就是資金的充沛程度。久違的牛市讓地產(chǎn)商在傳統(tǒng)的銀行貸款之外得以從資本市場融資，再加上今年公司債的放開，補充了企業(yè)的流動資金。根據(jù)WIND統(tǒng)計，去年共有19家房地產(chǎn)企業(yè)在二級市場進行了增發(fā)，共募集資金223億元，而截止07年10月底，已有13家企業(yè)進行了增發(fā)，募集資金366億元。資本市場的壯大客觀上助推了土地價格，從而也就成為推高房價的因素之一。

    最后，人民幣升值進一步助推房價。從日本、韓國、中國臺灣等一些國家的經(jīng)驗來看，在本幣升值的過程中，以房地產(chǎn)為代表的一些資產(chǎn)價格都出現(xiàn)的不同程度的上漲。盡管房價的上漲有其背后多方面的因素，但不可否認，本幣升值在一定程度上確實與房價的上漲存在一定的相關(guān)性。由于中國日益持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)濟增長，美國經(jīng)濟疲軟，美元持續(xù)貶值等因素的影響，我國目前貿(mào)易順差較大，今年5月到9月的月貿(mào)易順差一直在200億美元以上，而我國目前實際上采取的人民幣漸進升值的策略，也在一定程度上肯定了人民幣繼續(xù)升值的預期，客觀上成了助推房價的催化劑。

    成長良好支撐高溢價

    今年三季度，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司主營業(yè)務(wù)收入同比去年增長44.62%，明顯好于A股市場整體25.48%的增長率水平；凈利潤今年三季度同比增長86.7%，高于同期市場67.51%的增長率水平；凈資產(chǎn)收益率為7.21%，近五年來一直呈現(xiàn)上升趨勢。

    我們認為，行業(yè)凈利潤增長遠高于主營業(yè)務(wù)收入增長主要有兩個原因。第一，房價的快速上漲使得在成本費用變動相對不太大的情況下得到更多的利潤；第二，一些長期股權(quán)投資房產(chǎn)項目以及資本市場的投資使得企業(yè)的投資收益實現(xiàn)了快速增長，因此，凈利潤的增長遠高于市場整體水平。

    在對未來房價看好和人民幣繼續(xù)升值的預期下，利潤的高增長使得市場賦予了房地產(chǎn)行業(yè)111倍靜態(tài)市盈率和35倍08年動態(tài)市盈率水平，同期全部A股靜態(tài)市盈率58倍，動態(tài)29倍(以11月13日收盤價和WIND預測數(shù)據(jù)進行測算)。高成長性使得房地產(chǎn)企業(yè)的高PE狀態(tài)被合理化。

    營運能力方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長，資金回流情況要視后續(xù)房屋銷售情況而定，回收速度一般較慢。但由于近年來房地產(chǎn)市場銷售狀況持續(xù)火暴，從上市公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率可以看出，行業(yè)周轉(zhuǎn)率速度越來越快，已經(jīng)接近上市公司的整體水平。

    償債能力方面，房地產(chǎn)行業(yè)今年三季度資產(chǎn)負債率為63.1%，與去年同期相比基本持平，低于整體A股86.15%的水平，但行業(yè)資產(chǎn)負債率近五年來一直在持續(xù)增長，高負債率已經(jīng)成為行業(yè)特點之一。

    我們認為，行業(yè)資產(chǎn)負債率高的原因主要有兩個方面。一方面，房地產(chǎn)投資資金回收周期本身較長；另一方面，土地儲備是決定房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的關(guān)鍵因素，因此企業(yè)普遍需要大量資金來擴充自己的土地儲備，確立本身在行業(yè)內(nèi)的規(guī)模優(yōu)勢。今年以來，地產(chǎn)企業(yè)更是加大了在全國各地的土地儲備速度，資產(chǎn)負債率沒有大幅升高的一個重要原因是行業(yè)內(nèi)企業(yè)普遍開始利用資本市場進行融資，降低資產(chǎn)負債率水平。(來源：日信證券)

來源：中國經(jīng)濟網(wǎng)

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