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房地產(chǎn)行業(yè)4季度策略:關(guān)注4類公司把握6大金股

　【進(jìn)入論壇】　【推薦朋友】　【關(guān)閉窗口】 2007年10月29日 10:11

賈祖國(guó)

    (三)有資產(chǎn)持續(xù)注入的優(yōu)質(zhì)公司強(qiáng)烈推薦香江控股和深南光。

    1、香江控股(1)公司歷次資產(chǎn)交易情況：

    2002年12月25日，南方香江受讓公司5095萬(wàn)股股份，成為公司第一大股東；2003年12月11日，南方香江以其擁有的聊城香江光彩大市場(chǎng)與公司進(jìn)行資產(chǎn)置換，涉及金額29019.53萬(wàn)元；2004年9月28日，南方香江發(fā)出全面要約收購(gòu)，收購(gòu)了公司另外3家非流通股股權(quán)，南方香江持股數(shù)達(dá)到了6837萬(wàn)股，占公司總股本的38.87%；2004年12月17日和20日，公司控股子公司聊城香江分別收購(gòu)景德鎮(zhèn)香江90%股權(quán)和南昌香江30%股權(quán)；2006年9月28日，股權(quán)分置改革，全體流通股股東每10股定向轉(zhuǎn)贈(zèng)1.6股，南方香江占公司總股本為35.41%；2006年10月，公司以其擁有的98.68%的山東臨工工程機(jī)械有限公司的股權(quán)與控股股東南方香江持有的鄭東置業(yè)90%的股權(quán)、洛陽(yáng)百年90%的股權(quán)、進(jìn)賢香江90%的股權(quán)、隨州香江90%的股權(quán)和東北亞置業(yè)60%的股權(quán)進(jìn)行了置換；2007年4月，公司收購(gòu)了南方香江持有的臨沂香江商貿(mào)開(kāi)發(fā)有限公司60%的股權(quán)、新鄉(xiāng)市光彩大市場(chǎng)置業(yè)有限公司90%的股權(quán)以及南昌香江商貿(mào)有限公司60%股權(quán)。(2)本次定向增發(fā)基本情況：

    公司向南方湘江集團(tuán)有限公司發(fā)行新股來(lái)購(gòu)買(mǎi)其擁有的5家公司的股權(quán)資產(chǎn)，共作價(jià)147926.41萬(wàn)元，以第五屆董事會(huì)第三次會(huì)議決議公告前20個(gè)交易日股票交易均價(jià)(即10.32元/股)認(rèn)購(gòu)本次發(fā)行的全部股份。本次認(rèn)購(gòu)不超過(guò)14334萬(wàn)股，本次發(fā)行后南方香江所持股份數(shù)達(dá)到28008萬(wàn)股，持股比例達(dá)到52.89%。

    此次增發(fā)完成后，公司還要繼續(xù)進(jìn)行2-3次的定向增發(fā)。公司本次定向增發(fā)以及未來(lái)2-3次定向增發(fā)能否成功實(shí)施將直接影響公司未來(lái)的業(yè)績(jī)。若本次定向增發(fā)能夠獲得證監(jiān)會(huì)的通過(guò)，我們初步預(yù)計(jì)公司08年能實(shí)現(xiàn)1.80元的EPS，我們給予香江控股強(qiáng)烈推薦A的投資評(píng)級(jí)。

    2、深南光

    深圳中航集團(tuán)很早就介入了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，而且從開(kāi)始就在嘗試一條與國(guó)內(nèi)其他大部分開(kāi)發(fā)商不同的開(kāi)發(fā)模式：側(cè)重區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)特色是酒店+地產(chǎn)+零售營(yíng)造時(shí)尚社區(qū)的房地產(chǎn)區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，具有開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的復(fù)合優(yōu)勢(shì)。

    深南光是深圳中航系統(tǒng)下的一個(gè)主要業(yè)務(wù)公司，深圳中航十分有意將旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)逐漸注入上市公司，利用深南光這一上市公司平臺(tái)，將地產(chǎn)業(yè)務(wù)做大、做強(qiáng)。公司2007年實(shí)施的定向增發(fā)就是一個(gè)很好的說(shuō)明。

    此次增發(fā)后，大股東手中的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要有：龍華長(zhǎng)和益項(xiàng)目、中航苑改造項(xiàng)目、深圳漁農(nóng)村改造項(xiàng)目以及九江共青城的土地儲(chǔ)備(該土地儲(chǔ)備接近萬(wàn)畝，目前深圳中航已經(jīng)拿到了1000畝)。從目前的條件來(lái)看，不久的將來(lái)最有可能進(jìn)一步注入上市公司的項(xiàng)目是龍華長(zhǎng)和益項(xiàng)目和中航苑改造項(xiàng)目。

    (1)龍華長(zhǎng)和益項(xiàng)目該項(xiàng)目位于深圳市寶安區(qū)龍華二線拓展區(qū)中心地段，距深圳擬建新火車站約2500米。

    2006年1月，中航地產(chǎn)以3.5億元，收購(gòu)深圳市長(zhǎng)和益實(shí)業(yè)有限公司70%股權(quán)取得項(xiàng)目相應(yīng)權(quán)益。項(xiàng)目用地面積53,505平方米，總建筑面積246,683平方米，其中住宅面積172,678平方米，商業(yè)面積74,005平方米(含綜合市場(chǎng)2,000平方米)。項(xiàng)目主要建筑類型為高層住宅及商業(yè)，已經(jīng)取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

    項(xiàng)目預(yù)計(jì)2007年底開(kāi)工，計(jì)劃四年內(nèi)開(kāi)發(fā)完畢，預(yù)計(jì)總投資約15億元，銷售收入約24億元。目前正在進(jìn)行規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)及營(yíng)銷策劃等各項(xiàng)前期工作。

    (2)中航苑改造項(xiàng)目該項(xiàng)目位于深圳市福田區(qū)深南中路中航苑內(nèi)，80年代初期由政府劃拔給深圳中航，2005年政府對(duì)中航苑整體改造進(jìn)行了初步規(guī)劃，整個(gè)改造項(xiàng)目將根據(jù)規(guī)劃由政府分宗出讓土地進(jìn)行改造。項(xiàng)目總用地約10萬(wàn)平方米，原自建面積約30萬(wàn)平方米，未來(lái)規(guī)劃面積為67萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期從2005年~2015年，項(xiàng)目整體投資規(guī)模約70億。目前已建和在建的項(xiàng)目包括鼎誠(chéng)國(guó)際大廈和中航廣場(chǎng)項(xiàng)目。

    公司的發(fā)展模式為“高檔酒店+連鎖百貨+地產(chǎn)物業(yè)+工業(yè)園區(qū)”。我們認(rèn)為公司的這種綜合開(kāi)發(fā)模式符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式未來(lái)的潮流，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投資商的有機(jī)結(jié)合，最大程度地分享了土地價(jià)值最大化的收益，同時(shí)有效地控制了業(yè)績(jī)大幅波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

    若不考慮公司后續(xù)的定向增發(fā)，我們預(yù)計(jì)公司07年到09年的EPS分別為0.67元、0.88元和0.92元。我們給予深南光強(qiáng)烈推薦A的投資評(píng)級(jí)。

    (四)股價(jià)嚴(yán)重低估的公司強(qiáng)烈推薦珠江實(shí)業(yè)。

    三大黃金項(xiàng)目引領(lǐng)公司業(yè)績(jī)井噴。這主要源于公司相對(duì)很低的土地成本和房?jī)r(jià)的上漲。

    珠江新城項(xiàng)目位于廣州市珠江新城內(nèi)，總建筑面積8.85萬(wàn)平米，我們預(yù)計(jì)每平米毛利將超過(guò)2萬(wàn)元；珠江新岸公寓項(xiàng)目瀕臨珠江，總建筑面積5.63萬(wàn)平米，我們預(yù)計(jì)每平米毛利達(dá)7500元；長(zhǎng)沙珠江花城項(xiàng)目千畝之巨，土地成本僅40萬(wàn)/畝，而附近的新河三角洲地塊的土地成本已高達(dá)781萬(wàn)/畝。三大黃金地產(chǎn)項(xiàng)目能開(kāi)發(fā)到2014年，我們保守只將公司的業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)到2011年，也即未來(lái)四五年公司業(yè)績(jī)是非常有保障的。

    關(guān)于三大黃金項(xiàng)目的樓價(jià)判斷：公司三大黃金項(xiàng)目獨(dú)特的地理位置將使得未來(lái)銷售均價(jià)繼續(xù)上漲。

    (1)珠江新城的樓價(jià)還要繼續(xù)上漲：廣州2010年將召開(kāi)亞運(yùn)會(huì)，目前廣州市政府在傾力打造珠江新城。一旦珠江新城建設(shè)完畢(目前城內(nèi)到處都是亂糟糟的建設(shè)場(chǎng)地)，屆時(shí)亞運(yùn)會(huì)也將開(kāi)幕，珠江新城內(nèi)的房?jī)r(jià)應(yīng)該還要上漲；而公司的珠江新城項(xiàng)目屆時(shí)正好開(kāi)盤(pán)，而且那時(shí)該項(xiàng)目已是珠江新城內(nèi)唯一大型的新開(kāi)樓盤(pán)了。(其他主要樓盤(pán)目前均基本已快建完正在發(fā)售或待發(fā)售)；(2)珠江新岸公寓項(xiàng)目瀕臨珠江，與二沙島和珠江新城隔江而望。該處房?jī)r(jià)將隨著一江之隔的珠江新城的房?jī)r(jià)上漲而上漲；(3)長(zhǎng)沙珠江花城項(xiàng)目達(dá)千畝之巨，土地成本僅40萬(wàn)/畝，北辰實(shí)業(yè)和北京城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)在07年7月24日以92億元天價(jià)聯(lián)合中標(biāo)的新河三角洲地塊的土地成本已高達(dá)781萬(wàn)/畝。我們十分看好這三大黃金項(xiàng)目的市場(chǎng)前景，我們判斷這三個(gè)黃金項(xiàng)目未來(lái)的樓價(jià)應(yīng)該繼續(xù)上漲。

    僅基于這三大黃金項(xiàng)目，以及2007年8月的樓價(jià)(或周圍地段的樓價(jià))我們保守預(yù)計(jì)公司2007年到2010年的EPS至少為：0.11元、1.39元、1.43元和2.70元。

    實(shí)際上，目前三大項(xiàng)目的樓價(jià)(或周圍地段的樓價(jià))已經(jīng)有所上漲：長(zhǎng)沙珠江華城項(xiàng)目目前的售價(jià)已達(dá)到了5000元/平米(8月份的時(shí)候?yàn)?600元/平米)；珠江新城項(xiàng)目旁邊的譽(yù)峰售價(jià)已經(jīng)在3.5萬(wàn)/平米了(8月份的時(shí)候?yàn)?萬(wàn)元/平米)；珠江新岸公寓旁邊的芭堤水岸二期已經(jīng)在1.7萬(wàn)/平米了(8月份的時(shí)候?yàn)?.5萬(wàn)元/平米)。

    我們對(duì)于珠江實(shí)業(yè)初步的凈資產(chǎn)測(cè)算已達(dá)到17-18元/股。

    我們給予珠江實(shí)業(yè)強(qiáng)烈推薦A的投資評(píng)級(jí)。

來(lái)源：招商證券

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