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房地產(chǎn)行業(yè)4季度策略:關(guān)注4類公司把握6大金股

　【進(jìn)入論壇】　【推薦朋友】　【關(guān)閉窗口】 2007年10月29日 10:11

賈祖國(guó)

    我們總體看好中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。我們認(rèn)為受益于中國(guó)居民金融資產(chǎn)的快速增長(zhǎng)和人民幣的繼續(xù)升值，中國(guó)未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格總體將繼續(xù)上漲。

    城鎮(zhèn)住房供給總體依然短缺。根據(jù)建設(shè)部2020年中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積35平米的規(guī)劃，我們估算中國(guó)城鎮(zhèn)居民未來(lái)對(duì)于住房的需求量每年至少為7億平米；而受制于嚴(yán)峻的土地形勢(shì)，中國(guó)城鎮(zhèn)住房的年供給面積很難有效突破7億平米。中國(guó)的商品住房供給相對(duì)短缺。

    中國(guó)居民金融資產(chǎn)快速增長(zhǎng)導(dǎo)致社會(huì)購(gòu)買力迅速提高。中國(guó)居民的金融資產(chǎn)從2001年的7.4萬(wàn)億上升到了2007年的23.8萬(wàn)億左右。中國(guó)一手商品房銷售收入與居民金融資產(chǎn)的比例由2005年的11.9%下降到了2007年的9.7%；再?gòu)闹袊?guó)住房抵押貸款的情況來(lái)看，住房抵押貸款占居民金融資產(chǎn)的比例由2004年的12.6%下降到了2007年的10.5%。

    流動(dòng)性壓力依然巨大。外匯儲(chǔ)備年新增額的快速增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格主要帶來(lái)了兩個(gè)方面的影響：有一部分外資直接流向了房地產(chǎn)行業(yè)；增加的流動(dòng)性推高了包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格。人民幣未來(lái)將繼續(xù)升值，甚至?xí)兴崴�。未�?lái)中國(guó)外匯儲(chǔ)備年增長(zhǎng)額有望繼續(xù)快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)繼續(xù)面臨上漲的壓力。

    房地產(chǎn)調(diào)控并不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。管理層對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控主要是針對(duì)需求一側(cè)，很難有明顯的實(shí)際效果；土地調(diào)控的愈加嚴(yán)厲，其結(jié)果必然是土地價(jià)格不斷上漲。這也在一定程度上助長(zhǎng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。..主流地域房地產(chǎn)價(jià)格依然看好。占據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)商品房銷售收入半壁江山的廣東、上海、北京和江蘇四地區(qū)的房?jī)r(jià)總體上還保持了強(qiáng)勢(shì)。..

    維持行業(yè)推薦評(píng)級(jí)，關(guān)注4類公司。

    我們維持行業(yè)推薦的投資評(píng)級(jí)。

    我們建議投資者關(guān)注以下4類公司：行業(yè)龍頭，區(qū)域龍頭，有資產(chǎn)持續(xù)注入的優(yōu)質(zhì)公司和股價(jià)嚴(yán)重低估的公司。我們給予招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、香江控股、華發(fā)股份、深南光和珠江實(shí)業(yè)等公司強(qiáng)烈推薦A的投資評(píng)級(jí)。

    一、城鎮(zhèn)住房供給總體依然短缺

    (一)城鎮(zhèn)住房需求每年在7億平米以上建設(shè)部規(guī)劃到2020年中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)35平米。按這一規(guī)劃，我們估算了未來(lái)中國(guó)城鎮(zhèn)居民的人均住房面積。

    中國(guó)城鎮(zhèn)居民對(duì)于住房的需求大體由3部分組成：

    (1)新增城鎮(zhèn)人口對(duì)于住房的需求。10年來(lái)中國(guó)每年新增城鎮(zhèn)人口都在1490萬(wàn)以上，我們保守預(yù)計(jì)未來(lái)每年新增1000萬(wàn)城鎮(zhèn)人口；(2)現(xiàn)有的5.77億城鎮(zhèn)人口的人均住房面積的增加；(3)城鎮(zhèn)居民的住房折舊(我們用拆遷來(lái)近似代替)。

    按建設(shè)部人均住房面積規(guī)劃，我們預(yù)計(jì)中國(guó)城鎮(zhèn)居民對(duì)住房需求每年至少為7億平米。

    (二)城鎮(zhèn)住房的年供給面積很難有效突破7億平米中國(guó)土地的供給形勢(shì)嚴(yán)峻。中國(guó)耕地資源稀缺，在不到世界10%的耕地上，承載著世界22%的人口。中國(guó)面臨的人多地少矛盾，是極為尖銳和突出的；更為嚴(yán)峻的是，有限的耕地資源還在大量減少。根據(jù)國(guó)土資源部提供的土地變更調(diào)查結(jié)果，到2006年底，中國(guó)的耕地面積為18.27億畝，而在1998年，中國(guó)的耕地?cái)?shù)量還維持在19.45億畝，9年間中國(guó)的耕地少了1.18億畝，人均耕地面積也由1.56畝降到1.39畝，這一數(shù)字不到世界平均水平的一半；目前中國(guó)耕地資源短缺的矛盾越來(lái)越突出，已經(jīng)影響到經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。今后一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期，中國(guó)人口將繼續(xù)增加，人地矛盾將更加突出。國(guó)務(wù)院已經(jīng)明確表示一定要守住中國(guó)耕地不少于18億畝這條紅線。

    目前中國(guó)商品住房的竣工面積每年不到5億平米(見(jiàn)圖表4)。嚴(yán)峻的土地形勢(shì)無(wú)疑對(duì)中國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房供給形成嚴(yán)重的制約，我們預(yù)計(jì)未來(lái)城鎮(zhèn)住房的年供給面積很難有效突破7億平米。

    (三)商品住房供給缺口預(yù)計(jì)即使以每年7億平米的住房供給考量，中國(guó)未來(lái)城鎮(zhèn)居民住房依然存在著一定的缺口。

    若考慮到商品住房每年供給缺口所形成累計(jì)效應(yīng)，則中國(guó)城鎮(zhèn)居民對(duì)商品住房的需求將更強(qiáng)烈。

    二、社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)購(gòu)買力依然充足

    (一)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)不斷上漲1997年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)總體不斷上漲，自1997年中期到2007年中期，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)在10年間上漲了52%。

    (二)目前中國(guó)一手商品房的年銷售收入大約在2萬(wàn)億元左右自1998年中國(guó)取消福利分房以來(lái)，中國(guó)一手商品房的銷售收入一直在不斷增長(zhǎng)。2006年中國(guó)一手商品房銷售收入為2.05萬(wàn)億元人民幣左右，預(yù)計(jì)2007年為2.30萬(wàn)億左右。

    (三)中國(guó)居民金融資產(chǎn)快速增長(zhǎng)導(dǎo)致其購(gòu)買力水平大幅提高中國(guó)居民金融資產(chǎn)快速增長(zhǎng)。盡管10年來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)上漲了52%，但期間包括中國(guó)居民金融資產(chǎn)上漲更多。以居民儲(chǔ)蓄存款為例，10年間上漲了278%。中國(guó)居民的金融資產(chǎn)(僅考慮儲(chǔ)蓄和股票)從2001年的7.4萬(wàn)億上升到了2007年的23.8萬(wàn)億左右，也即6年間中國(guó)居民的金融資產(chǎn)上漲了220%！

    中國(guó)居民金融資產(chǎn)的快速增加無(wú)疑也形成了強(qiáng)勁的購(gòu)買力。盡管中國(guó)一手商品房銷售收入由2005年的1.76萬(wàn)億提高到了2007年的2.30萬(wàn)億(預(yù)計(jì)值)，但中國(guó)一手商品房銷售收入與居民金融資產(chǎn)的比例由2005年的11.9%下降到了2007年的9.7%。

    再?gòu)闹袊?guó)住房抵押貸款的情況來(lái)看，住房抵押貸款占居民金融資產(chǎn)的比例由2004年的12.6%下降到了2007年的10.5%。

來(lái)源：招商證券

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