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最�；鸾�(jīng)理一句話讓人驚 37日驚魂遇"地產(chǎn)股災(zāi)"

　【進(jìn)入論壇】　【推薦朋友】　【關(guān)閉窗口】 2007年12月22日 08:14

    37日驚魂：基金經(jīng)理遭遇"地產(chǎn)股災(zāi)"

    12月20日晚，加息懸念終于落定，21日，地產(chǎn)指數(shù)走勢乏力，顯示政策憂慮并未消散。

    "減持地產(chǎn)股已經(jīng)不是秘密，機(jī)構(gòu)博弈的是誰拋得早。有些是順應(yīng)市場不得不減持；堅守的人其實短期也不看好，只是他們拿的地產(chǎn)股太多了，出不來。"深圳一位從公募轉(zhuǎn)投到私募業(yè)的老總道出了基金對地產(chǎn)股的分歧玄機(jī)。

    11月1日，A股市場地產(chǎn)指數(shù)創(chuàng)下歷史新高的3316.16點，隨后開始大幅回調(diào)。從即時起至12月21日的37個交易日，對那些重倉持有地產(chǎn)股的基金經(jīng)理來說，可能是今年最難挨的日子。盡管此前聲稱堅定看好地產(chǎn)股，但現(xiàn)實的業(yè)績壓力越來越大。Wind統(tǒng)計顯示，在此期間，房地產(chǎn)板塊指數(shù)累計下跌24.54%，最大跌幅32.27%。其中，保利地產(chǎn)(600048)下跌33.43%，招商地產(chǎn)(000024)下跌45.09%，行業(yè)龍頭萬科A(000002)下跌27.1%，與此同時，上證綜指下跌幅度僅為15.30%。一串枯燥的數(shù)字背后是一群基金經(jīng)理痛苦的煎熬：拋棄還是留守，成為近期很多基金公司投研會上的主題。

    "不得不順應(yīng)市場"

    "我認(rèn)為這輪調(diào)控對地產(chǎn)股明年的業(yè)績不會有什么影響。但整個市場都認(rèn)為地產(chǎn)股有問題，我不得不順應(yīng)市場趨勢做一些減持，甚至在跌停板位置出了一些籌碼。"向來穩(wěn)健的基金經(jīng)理李峰(化名)有點無奈地感嘆。

    10月中旬，李峰在30元附近拋掉香江控股(600162)，打算先觀望一下地產(chǎn)股的走勢。"那時正是十七大期間，因為擔(dān)心有調(diào)控地產(chǎn)的政策出臺，就先把地產(chǎn)股清掉了。"11月27日，李峰覺得有資產(chǎn)注入概念的華僑城A(000069)價值低估，于是在53元附近重倉介入。

    12月12日，華僑城A單日下跌6.73%，但李峰的決心并沒有動搖。"華僑城A并非純地產(chǎn)公司，受宏觀調(diào)控影響相對較小。最重要的是，這股票有足夠的安全邊際。"基于這個判斷，李峰果斷加倉買入華僑城A。

    但在12月17日，李峰卻不得不拋售大筆華僑城A。"我始終認(rèn)為股票沒問題，但整個市場都在拋，認(rèn)為地產(chǎn)股短期不會有機(jī)會。"李峰說，這也是沒辦法的事，"業(yè)績損失那么大，你不拋，對投資人很難交代。"

    減持了大半地產(chǎn)股，業(yè)績壓力小了一些，但李峰還是覺得有點郁悶。"要拋地產(chǎn)股，早在10月份就該拋了�，F(xiàn)在哪是拋的時候？應(yīng)該趁機(jī)吸籌。"

    李峰的遭遇在基金圈并非個案。邱智(化名)是某大型基金公司的基金經(jīng)理，今年是他首次獨立運作一只股票型基金。此前他是房地產(chǎn)行業(yè)的資深研究員，2006年剛剛成為一只百億元基金的掌門人。

    "12月17日是我任基金經(jīng)理以來最沮喪的一天。在當(dāng)天收市后的投研會里，我?guī)缀醺腥硕几闪艘患�。如果不�?8日地產(chǎn)股稍有起色，恐怕我也要拋了。"邱智的壓力從11月中旬就已經(jīng)開始，他掌舵的基金持有近三成地產(chǎn)股，市值正在毫不留情地瘋狂縮水。

    "所有人都問我發(fā)生了什么事。沒有什么大利空啊，只是對部分市場樓價下調(diào)短暫的恐慌，這是我給他們的答案。"邱智把自己可以找到的渠道都問了一遍，對自己的判斷很肯定。"’應(yīng)該很快就會過去。’我對自己說。我甚至還計劃趁機(jī)吸納。"

    但是，原本預(yù)料"很快就會過去"的調(diào)整，卻演變成一波更大的下挫。各種關(guān)于樓價"拐點出現(xiàn)"的報道不斷涌現(xiàn)，"地產(chǎn)股面臨重新估值"的研究報告一份接一份擺上桌面。

    "我一直認(rèn)為地產(chǎn)是國內(nèi)最有前景的行業(yè)。以我這么多年的研究經(jīng)驗來看，所謂價值重估都是狗屁。"邱智有些激動。

    12月14日，邱智繼續(xù)加倉萬科A，不料17日，萬科A幾乎跌停。"我開始懷疑自己的判斷，雖然當(dāng)天的投研會上我的聲音比誰都大。但會后我看著投資總監(jiān)那雙似笑非笑的眼睛，還是說了一句’我有第二套策略’。"

    "想拋也拋不了"

    事實上，邱智不是一個人在戰(zhàn)斗，在下跌市場中加倉買入地產(chǎn)股的基金經(jīng)理大有人在。今年以來，深圳另一位資深基金經(jīng)理李小寧(化名)多次笑言自己對銀行、地產(chǎn)股一見鐘情。年初萬科A只有15元時，李小寧就將其列為第一重倉股。

    11月7日，李小寧接受記者采訪時說，萬科A是他今年做得很漂亮的一只股票。"8月9日，我在35元的價位把它出了，當(dāng)時覺得估值比較高了。但10月18日，市場都不看好萬科A時，我又在30元時把它買回來了。"

    11月7日，萬科A漲了1.16%，收盤價36.5元，比李小寧的買入價上漲了21.6%。那天，李小寧自信地笑言已在為明年布局。"銀行和地產(chǎn)依然是最愛。招商銀行(600036)、深發(fā)展(000001)等銀行股占了30%，保利地產(chǎn)、萬科A和金地集團(tuán)(600383)等地產(chǎn)股占了20%。"

    誰也沒想到，從那以后，地產(chǎn)股開始踏上長達(dá)一個多月的調(diào)整之路，萬科A最低下探至26.60元。"調(diào)整確實夠厲害的，這一輪我們損失很大。"這是12月13日收盤后，李小寧對記者說的第一句話。

    "房子賣不出去了，只能降價，連二手房銷售也有了很多限制。短期來看，地產(chǎn)股負(fù)面的東西太多了。"與此前的自信相比，李小寧的語氣難掩疲憊。但他隨即表示，地產(chǎn)股大跌是市場反應(yīng)過激的一種表現(xiàn)，是情緒的宣泄，就像是人難受了會大哭一場。"我相信地產(chǎn)股沒問題。"

    但言語中李小寧還是透露出自己面臨的業(yè)績壓力。"本來我一點都不擔(dān)心今年的業(yè)績，但這輪調(diào)整下來，我估計要落到平均水平。這會讓我很難堪。不過掉下來一點也好，明年我的業(yè)績又跑到前面去了。"李小寧有點郁悶地自我解嘲。

    "基金經(jīng)理對地產(chǎn)股的分歧和他們的倉位配置有很大關(guān)系。"深圳一位近期從公募轉(zhuǎn)為私募的老總透露，配置地產(chǎn)行業(yè)在10%左右的基金經(jīng)理，普遍選擇了拋售地產(chǎn)股。而對于配置地產(chǎn)行業(yè)占20%以上的同行來說，就只有選擇在下跌中補(bǔ)倉。"留守的基金經(jīng)理短期也不看好地產(chǎn)股，但他們拿的籌碼太多，出不來。"

    深圳另一位重倉地產(chǎn)股的基金經(jīng)理何鳴(化名)印證了這位私募老總的說法："短期怎么回避？回避不了。我們拿著(基金凈值)三成多的(地產(chǎn))股票，就這成交量，想拋也拋不了多少。"

    "股票要下跌，也沒什么辦法。跌個兩三天已經(jīng)差不多了，沒什么大問題�？词袌鲞€是看長期，趁機(jī)先收集籌碼吧。"何鳴補(bǔ)充了一句，"等大家都覺得忍受不了時，就是最低點了。""萬科看到20元"？

    在基金經(jīng)理們掙扎買賣背后，是機(jī)構(gòu)對地產(chǎn)股估值的重大分歧。"雖然地產(chǎn)股跌了很多，但現(xiàn)在拋售都還是時候，萬科A我們已經(jīng)看到20元/股了。"上海一位基金經(jīng)理直言，地產(chǎn)股的估值并不合理，前期漲得太多，加上沒有預(yù)料到的政策性風(fēng)險，地產(chǎn)行業(yè)有很多不明朗因素，地產(chǎn)股自然要重新估值。

    這位基金經(jīng)理解釋，很多研究員對地產(chǎn)股的估值，是根據(jù)2008年的業(yè)績預(yù)期做出的預(yù)測。但越收越緊的宏觀調(diào)控政策，使地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展環(huán)境發(fā)生了變化，幾乎每個人都認(rèn)為明年地產(chǎn)行業(yè)的增長速度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于此前的預(yù)期，估值自然得下移。

    "說價值重估那是扯淡，簡直是拍腦袋想出來的。"廣州一位重倉地產(chǎn)股的基金經(jīng)理言辭激烈，地產(chǎn)股的業(yè)績受宏觀調(diào)控的影響并不大，盡管廣州、深圳的房價近期開始下調(diào)，但房價相比去年還是漲了60%。"我相信明年的房價肯定會比現(xiàn)在更高，只是增長的速度不會像今年這么快而已。"

    而關(guān)于地產(chǎn)股的估值，上述基金經(jīng)理亦有不一樣的看法。"地產(chǎn)股已經(jīng)很便宜了。從動態(tài)市盈率來看，地產(chǎn)股是除鋼鐵股之外最便宜的股票。"在他看來，地產(chǎn)股明年的高增長非常確定，且地產(chǎn)股的平均動態(tài)市盈率才20倍左右，這是他持股不動的原因。

    "對2008年的業(yè)績不會有什么影響，增長還是比較確定，但對2009年的業(yè)績可能有比較大的影響。"深圳一位資深地產(chǎn)研究員認(rèn)為，近期廣州、深圳的房價有所下跌，以至于市場認(rèn)為地產(chǎn)股的業(yè)績會有很大影響。但事實上，一切仍然處于猜測階段。

    "地產(chǎn)股的估值什么時候合理，現(xiàn)在還不能給予一個定論。"深圳龍騰資產(chǎn)管理有限公司首席合伙人吳險峰認(rèn)為，"近期招拍的地價和樓價都開始降價，地產(chǎn)股的NAV估值(凈資產(chǎn)價值)自然也要相應(yīng)下調(diào)。"

    "但這主要還是看宏觀環(huán)境的變化和市場的心態(tài)。"吳險峰補(bǔ)充說，如果樓價持續(xù)下跌，信貸維持緊縮，萬科A也有可能跌到20元/股。但若拋售的基金都差不多了，那萬科A預(yù)期自然就能企穩(wěn)了。

    "坦白說，目前市場我也看不明白。"富國基金副總經(jīng)理陳繼武表示，"各方對宏觀經(jīng)濟(jì)走勢的判斷可能都出現(xiàn)了問題，未必看得準(zhǔn)。整體上市公司業(yè)績情況如何目前不好說，至少要等明年一季度才能比較明白。"

    而"看不清楚，暫時先出來觀望一下"，正是當(dāng)下拋售地產(chǎn)股的基金經(jīng)理的普遍心態(tài)。

    鏈接

    NAV估值

    即凈資產(chǎn)價值法，目前地產(chǎn)行業(yè)的主流估值方法。所謂凈資產(chǎn)價值法，是指在一定銷售價格、開發(fā)速度和折現(xiàn)率的假設(shè)下，地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前儲備項目的現(xiàn)金流折現(xiàn)價值剔除負(fù)債后，即為凈資產(chǎn)價值(NAV)。具體來說，開發(fā)物業(yè)的凈資產(chǎn)值，等于現(xiàn)有開發(fā)項目以及土地儲備項目在未來銷售過程中形成的凈現(xiàn)金流折現(xiàn)值減負(fù)債；投資物業(yè)的凈資產(chǎn)值，等于當(dāng)前項目凈租金收入按設(shè)定的資本化率折現(xiàn)后的價值減負(fù)債。

    NAV估值法的優(yōu)勢在于它為企業(yè)價值設(shè)定了一個估值底線，對內(nèi)地很多"地產(chǎn)項目公司"尤為適用。而且NAV估值考慮了預(yù)期價格的變化、開發(fā)速度和投資人回報率等因素，相對于簡單的市盈率比較更加精確。但NAV估值也有明顯的缺點，其度量的是企業(yè)當(dāng)前有形資產(chǎn)的價值，而不考慮品牌、管理能力和經(jīng)營模式的差異。NAV估值的盛行推動了地產(chǎn)企業(yè)對資產(chǎn)(土地儲備)的過分崇拜。在NAV引領(lǐng)下，很多地產(chǎn)企業(yè)都參與到了這場土地儲備的競賽中來。地產(chǎn)企業(yè)形成了NAV"崇拜"下的新生存模式：儲備土地--做大市值--融資--再儲備土地。(中國經(jīng)營報盧遠(yuǎn)香龍飛李輝)

來源：中財網(wǎng)

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