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房地產(chǎn)業(yè):資產(chǎn)注入提升業(yè)績推薦4只股

　【進入論壇】　【推薦朋友】　【關(guān)閉窗口】 2007年09月21日 08:26

    二、行業(yè)景氣和規(guī)模擴張催生房地產(chǎn)上市公司業(yè)績提升

    (一)2007年上半年房地產(chǎn)板塊整體業(yè)績大幅提升

    截至2006年8月31日，房地產(chǎn)公司的中報相繼公布，剔除ST類公司后，公布中報的82家房地產(chǎn)上市公司平均凈利潤增長率達142.24%，主營收入平均增長率達365.48，主營利潤平均增長率達271.7。82家公司中，凈利潤增長的有56家，凈利潤增幅在50%以上的有34家。24家公司凈利潤、主營利潤和主營收入3項指標(biāo)增幅均在50%以上。29家公司上述3項指標(biāo)增幅均在30%以上。其中億城股份、萬通先鋒、渝開發(fā)、華業(yè)地產(chǎn)等凈利潤增幅更在1000%以上。

    (二)房地產(chǎn)景氣帶來的毛利率上漲和通過負(fù)債率提高、資本市場融資、資產(chǎn)注入等手段擴大規(guī)模催生公司業(yè)績提升

     1、房價上漲導(dǎo)致的毛利率上升：剔除ST公司的可比公司數(shù)據(jù)顯示2007年中期房地產(chǎn)公司平均毛利率為33.78%，略高于2006年同期的31.71%。我們主要關(guān)注的公司2007年中期毛利率大部分均高于2006年同期。其中華業(yè)地產(chǎn)、金融街、招商地產(chǎn)、上實發(fā)展、蘇寧環(huán)球、金地集團、新湖創(chuàng)業(yè)、萬科毛利率增長都在5個點以上。

    2、可比公司負(fù)債率提高，由2006年中期的61%上升至62.35%。有息負(fù)債有所下降，由06年中期的32.48%下降到07年中期的31%。萬科、金地集團、蘇寧環(huán)球、華發(fā)股份(行情股吧)、億城股份等負(fù)債率均有提高。其中蘇寧環(huán)球、萬通先鋒、冠城大通、億城股份的負(fù)債率更是上升到75%以上。這一方面說明上市公司的資金來源仍很單一，主要來源于銀行貸款和房屋預(yù)售款，另一方面說明房地產(chǎn)公司資金的緊張局面。這也是超過半數(shù)的房地產(chǎn)上市公司提出非公開增發(fā)、公開增發(fā)和配股進行融資的原因。

    3、借助資本市場，通過非公開增發(fā)注入股東的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，通過增發(fā)和配股在資本市場融資，并迅速擴大公司規(guī)模。如上實發(fā)展、世茂股份、泛海建設(shè)、天鴻寶業(yè)、招商地產(chǎn)、蘇寧環(huán)球、中糧地產(chǎn)、冠城大通、萬通先鋒、大龍地產(chǎn)、中江地產(chǎn)、新湖中寶、中鐵二局、華業(yè)地產(chǎn)、華發(fā)股份等均通過注入大股東的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)使公司業(yè)績呈現(xiàn)大幅增長。此外萬科、金融街、金地集團、保利地產(chǎn)均已經(jīng)完成定向增發(fā)，萬科、保利地產(chǎn)在非公開增發(fā)后，又實施了公開增發(fā)，金融街、金地集團、億城股份等公司也都提出公開增發(fā)的方案，達到通過股權(quán)融資擴大經(jīng)營規(guī)模的目的。

     4、增發(fā)上市公司規(guī)模的快速擴張導(dǎo)致這些房地產(chǎn)上市公司存貨周轉(zhuǎn)速度放慢。如新湖中寶、中江地產(chǎn)、津濱發(fā)展、名流置業(yè)、冠城大通、金地集團、萬科A。

    (三)龍頭上市公司業(yè)績繼續(xù)穩(wěn)定增長

     2007年8月，萬科實現(xiàn)銷售面積70.5萬平方米，銷售金額62.8億元。2007年1~8月公司累計銷售面積達366.69萬平方米，銷售金額合計298.13億元。(含收購富春有限公司股權(quán)包新增項目1至6月銷售15.65萬平方米、24.06億元。)同比增速分別達到106.45%和164.84%。

    2007年1-8月，保利地產(chǎn)實現(xiàn)銷售面積127.1萬平方米(含北京政泉銷售面積6.8萬平方米)，同比增長70.25%；實現(xiàn)銷售認(rèn)購金額103.87億元(含北京政泉銷售認(rèn)購金額7.9億元)，同比增長98.44%。

    房價的上漲和旺盛的銷售形勢使重點房地產(chǎn)上市公司2007年年終業(yè)績將繼續(xù)保持穩(wěn)定和高速增長的勢頭。從2007年中報數(shù)據(jù)，具有可比數(shù)據(jù)的71家房地產(chǎn)上市公司2007年主營收入和預(yù)收賬款總和較2006年同期增長186.74%，預(yù)收賬款同比增長873%。其中泛海建設(shè)、保利地產(chǎn)、金融街、金地集團、萬科、華發(fā)股份、新湖中寶和珠江實業(yè)主營收入和預(yù)收賬款之和均較去年同期增長100%以上。銷售量價的大幅增長為這些公司2007年的業(yè)績保持持續(xù)增長提供了保障。

來源：銀河證券

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