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房地產(chǎn):行業(yè)持續(xù)發(fā)展　重點關(guān)注5只龍頭股

　【進入論壇】　【推薦朋友】　【關(guān)閉窗口】 2007年09月18日 10:15

張朝暉

    土地資源稀缺，嚴控土地限制供給

    “十五”期間，全國共新增建設(shè)用地3285萬畝，其中：新增獨立工礦用地1315萬畝，新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地618萬畝，新增交通用地546萬畝，新增村莊用地477萬畝，新增特殊用地、水利設(shè)施建設(shè)用地等329萬畝。

    全國耕地面積由2000年的19.24億畝，減少為2005年的18.31億畝，耕地凈減少9240萬畝。按照國家規(guī)劃，“十一五”末期全國耕地總量要保證18億畝。如果要實現(xiàn)這一目標，就意味著2006-2010年的五年間，全國耕地最多只能凈減少0.31億畝，僅“十五”期間的三分之一，新增建設(shè)用地的缺口將非常大。土地資源和經(jīng)濟發(fā)展之間矛盾將進一步顯現(xiàn)，繼續(xù)嚴控土地不可避免。

    24號文根本改變房地產(chǎn)開發(fā)格局，商品房供應預期劇減

    2007年8月，國務院頒布了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)[2007]24號文)。24號文明確表示，把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務的一項重要職責。同時，24號文再次強調(diào)了要加大住房供應結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，重點發(fā)展中低價位、中小套型普通住房，增加住房有效供應，即城市新審批、新開工的住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上；廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%。

    如果24號文能夠得以認真貫徹和執(zhí)行，將根本改變房地產(chǎn)開發(fā)格局。房屋的社會保障功能和商品功能得以劃分：低收入者通過政府的廉租房或者廉租房補貼解決住房問題；中低收入人群通過有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用房購買有限產(chǎn)權(quán)住房或租房；其他收入人群則通過市場解決住房問題。同時，“雙70%”標準意味著每年土地供應總量的70%大部分是廉租房和經(jīng)濟適用住房用地，大大縮小了商品房用地的供給數(shù)量，城市優(yōu)質(zhì)地段的土地競爭將更加激烈，商品房房價將在調(diào)控中穩(wěn)步上漲。

    調(diào)控保障行業(yè)健康長期發(fā)展

    調(diào)控政策解讀

    1998年取消實物分房，標志著我國住宅房地產(chǎn)的市場化�！吨腥A人民共和國土地管理法》規(guī)定“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制”，房地產(chǎn)的源頭——土地，絕大部分完全控制在政府手中。因此，我國房地產(chǎn)市場無論過去、現(xiàn)在和將來都不可能是完全市場化的，政府在這個行業(yè)內(nèi)有絕對的控制權(quán)。中央政府對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，其根本目的是將商業(yè)銀行的信貸風險控制在可以承受的范圍內(nèi)，避免經(jīng)濟的大起大落。

    2006年是中國房地產(chǎn)行業(yè)的政策年，從“國六條”、“九部委十五條”，到二手房個稅、土地增值稅，表明了中央及地方政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的力度和決心。由于調(diào)控政策在具體執(zhí)行中還會受到一些因素的制約，且政策本身的效果也是需要一定周期才能見效，因此，2007年更注重以往政策，主要是圍繞“國六條”、“九部委十五條”的落實和執(zhí)行，頒布的規(guī)定也更側(cè)重于對以往政策的具體化。

    從上表可知，抑制房價過快上漲是近年政府調(diào)控的核心。行政、金融、稅收等調(diào)控手段主要包括：抑制投機、對二手房征稅、限制外資；以廉租房和經(jīng)濟適用房形式建立住房保障體制；用“90，雙70”政策調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、降低住房總價；嚴控土地等等。

    “國六條”對我國房地產(chǎn)業(yè)的支柱性產(chǎn)業(yè)地位的肯定，政府調(diào)控思路由“控制土地，壓縮投資”向“增加供給、抑制需求”的轉(zhuǎn)變，由“一刀切”到商品房、經(jīng)濟適用房“分類指導、區(qū)別對待”的轉(zhuǎn)變表明，此次宏觀調(diào)控總的方針是為了讓房地產(chǎn)市場健康有序地發(fā)展，而并不是為了打擊整個市場。政府通過國家對住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以滿足各個階層對住房的需求；通過政策調(diào)控增加供給，以穩(wěn)定房價，使價格逐步回歸理性，我國房地產(chǎn)行業(yè)將在調(diào)控中健康長期發(fā)展。

    調(diào)控效果及原因分析土地供給：2001年-2004年全國房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積數(shù)目一直呈增長狀態(tài)，但同比增速下降，增長率分別是38%、34%、14%、11%。2005年、2006年購置土地面積出現(xiàn)負增長，同比均下降了4%。這一趨勢在2007年有所改觀，2007年上半年的購置土地面積同比增長10%。說明2006年以來國家“增加供給”的政策取得一定成效。土地供給的增大將帶動房屋供給的增加。

    商品房供給：由于房地產(chǎn)開發(fā)周期的原因，在假定開發(fā)商不囤地的情況下，土地供給政策對房屋供給的影響一般要1-2年左右才能體現(xiàn)出來。2006年全國商品房竣工面積約5.3億平方米，是2001年-2006年期間唯一出現(xiàn)負增長的年度，在需求膨脹的背景下，房屋供給的相對減少被認為是造成2006年房價上漲的主要原因之一。這一情況同樣在2007年有所改善，2007年上半年的竣工面積同比增長了11%。在不考慮需求相對更快增長的前提下，增加供給的調(diào)控措施作用有所體現(xiàn)。

    房屋價格：2006年以來側(cè)重于增加供給、抑制投機、規(guī)范市場的調(diào)控措施的落腳點就是防止房價的過快增長。但從2006年以來全國及北京、上海的房屋銷售價格指數(shù)的走勢來看，房價并沒有下降，反而上漲。

    房價居高不下的原因分析：受國家“增加供給”的調(diào)控政策影響，2007年上半年土地供應面積和房屋竣工面積同比增速較快，但全國及主要城市的房價卻居高不下，甚至越調(diào)越高，政府調(diào)控房價的目的短期并無成效。

    究其原因，有必要對房地產(chǎn)行業(yè)五方主體進行經(jīng)濟分析。

    房地產(chǎn)行業(yè)涉及多方利益關(guān)系，包括國務院、建設(shè)部、人民銀行、地方政府、商業(yè)銀行、開發(fā)商、勘測單位、施工單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、消費者、投機者。為了便于比較，以求大同、存小異為原則，我們將這些利益集團劃分為中央政府、地方政府、開發(fā)商、消費者和投機者五個主體，對其進行收益和風險分析。

    房地產(chǎn)行業(yè)將在調(diào)控下健康發(fā)展

    供給逐步增大，投資需求得以抑制，房價在調(diào)控中穩(wěn)步上漲：在“增加供給、抑制需求”的調(diào)控思路指導下，一方面，“90、雙70”政策促使廉租房、經(jīng)濟適用房、中低價和中小戶型的房屋供給數(shù)量逐步增大，另一方面，二手房營業(yè)稅和個人所得稅的開征、加息、房貸首付比例提高、限制外資購買房屋等政策壓縮了投機者的利潤空間，而資本市場的繁榮吸引一部分資金從樓市轉(zhuǎn)入其他投資領(lǐng)域，房屋市場擠出一部分投資需求，將空間留給真正的消費者，這對抑制房價起到一定的積極作用。但由于土地供應和商品房供應不足等原因，強勁需求將拉動房價，短期房價上漲的趨勢不會改變，房價將在調(diào)控中穩(wěn)步上漲。

    直接融資將成為越來越重要的融資手段：房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)。發(fā)達國家的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過長期發(fā)展，融資渠道呈多元化，銀行貸款并不是房地產(chǎn)業(yè)融資的主渠道。同發(fā)達國家相比，我國房地產(chǎn)企業(yè)的銀行信貸資金比例較高。1998年-2003年，國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例在22%-24%左右波動，受2003年以來國家縮緊銀根的調(diào)控措施影響，2004-2006年的國內(nèi)貸款比例降低到19%左右，但房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)具有明顯的依賴銀行貸款的特征仍十分明顯�？紤]到按揭貸款來自商業(yè)銀行，銀行信貸資金所占比例更高。

    在國家繼續(xù)縮緊銀根的調(diào)控政策下，融資成本越來越高，融資條件愈加嚴格。如目前土地使用權(quán)出讓采取“招拍掛”的方式，平均土地成本占項目總投資的比例已超過50%，而銀監(jiān)會明確規(guī)定，嚴禁銀行業(yè)金融機構(gòu)向項目資本金比例達不到35%等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。嚴格執(zhí)行上述政策，部分企業(yè)將無法通過銀行貸款的支持獲得土地使用權(quán)，因此，擴大自有資金的規(guī)模成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的唯一手段。

    隨著證券市場的重新繁榮，越來越多的房地產(chǎn)公司借助這一平臺進行融資，或上市、或增發(fā)、或發(fā)行企業(yè)債，以擴大自有資金，爭取在已經(jīng)到來的行業(yè)整和中處于有利地位，如萬科、金融街等公司在06、07年連續(xù)兩次增發(fā)。無法擴大自有資金規(guī)模的開發(fā)商將逐步退出市場，留出的市場份額由大開發(fā)商取代，行業(yè)集中度將迅速提高。新的利益集團也借此進入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，重新劃分行業(yè)內(nèi)的利益格局。

    投資策略：選股為主選時為輔

    三個集團的劃分我國人多地少，土地資源稀缺，市政設(shè)施完備的建設(shè)用地更加稀缺。土地作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最關(guān)鍵的生產(chǎn)資料，完全受制于政府。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與政府各部門的關(guān)系以及企業(yè)的自由競爭力，是企業(yè)發(fā)展的核心競爭力，而大股東就是驅(qū)動這種核心競爭力的源泉。為便于區(qū)分，我們將滬深兩市主要房地產(chǎn)公司的實際控制人按國務院國資委、地方國資委、民營企業(yè)劃分為三個集團。

來源：中國經(jīng)濟網(wǎng)

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