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房地產(chǎn)行業(yè)步入加速成長期
1998年，我國停止住房實物分配，住房供給開始走向市場化，為房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展制造了契機。市場需求的上升，行業(yè)投資的加大，企業(yè)營業(yè)收入和利潤的快速增長，專業(yè)化、品牌化的形成，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入加速成長期，行業(yè)健康發(fā)展，有著較大的上升空間，是一個可以繼續(xù)投資的行業(yè)。
強勁需求支撐行業(yè)迅速發(fā)展
城市化率的加速和居民可支配收入的增加是構(gòu)成房屋強勁需求的主要因素。目前我國的城市化率為44%左右，與發(fā)達國家平均75%相比有很大的發(fā)展空間。我國城鎮(zhèn)人口數(shù)自1998年來每年以超過1.2%的速度增長�？焖僭鲩L的城鎮(zhèn)人口對住房有迫切需求。
隨著我國國民經(jīng)濟的持續(xù)增長，居民的支付能力不斷提高，并引起了房屋消費需求和投資需求的雙向增長。
供給短期難以釋放在城市化加速、需求增長的背景下，05年、06年全國房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積、完成開發(fā)面積及商品房施工面積等供給先行指標(biāo)增速同比下滑，說明房屋供給不足在近兩年內(nèi)難以改善。我國土地資源稀缺，嚴(yán)控土地的政策長期不會改變�！秶鴦�(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的出臺根本改變了房地產(chǎn)開發(fā)格局，城市優(yōu)質(zhì)地段土地競爭加劇，對廉租房、經(jīng)濟使用房用地的保障導(dǎo)致商品房的供應(yīng)預(yù)期劇減。
調(diào)控保障行業(yè)健康長期發(fā)展
“國六條”對房地產(chǎn)業(yè)支柱地位的肯定，調(diào)控思路由“控制土地，壓縮投資”向“增加供給、抑制需求”轉(zhuǎn)變、由“一刀切”到“分類指導(dǎo)、區(qū)別對待”轉(zhuǎn)變表明，調(diào)控是為了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，并不是打擊市場。政府通過調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，以滿足各階層的住房需求；通過增加供給，以穩(wěn)定房價，使價格逐步回歸理性，我國房地產(chǎn)業(yè)將在調(diào)控中健康發(fā)展。在評判調(diào)控成效的同時也應(yīng)注意到房價的上漲趨勢。通過對五方主體的經(jīng)濟分析，地方政府是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的最大受益者，其收益和風(fēng)險比最大，這是中央出臺的調(diào)控政策體現(xiàn)在房價上收效甚微的根本原因。
投資策略：選股為主，選時為輔
股市已成為各種社會關(guān)系和利益集團對抗的巨大戰(zhàn)場。有能力從資本市場上持續(xù)、高額融資的大市值國企房地產(chǎn)公司已成為并將繼續(xù)成為機構(gòu)投資者追逐的目標(biāo)，更是其在競爭中“以正合”的關(guān)鍵�，F(xiàn)階段房地產(chǎn)上市公司的重組將為實物資本和虛擬資本創(chuàng)造獲得超額收益的可能性，是其在競爭中“以奇勝”法寶。
房地產(chǎn)行業(yè)步入加速成長期
房地產(chǎn)行業(yè)步入加速成長期
1998年，我國停止住房實物分配，住房供給開始走向市場化，為我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展制造了契機。
市場需求的逐年上升，行業(yè)投資的加大，銷售收入和利潤的快速增長，專業(yè)化、品牌化的形成，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入加速成長期，行業(yè)健康發(fā)展，有著較大的上升空間，是一個可以繼續(xù)投資的行業(yè)。
商品房需求逐年攀升
市場經(jīng)濟背景下，需求是行業(yè)發(fā)展的外在推動力。圖1顯示，1998年-2004年，商品房竣工面積均超出銷售面積。2005年，商品房銷售面積首次高出竣工面積，2006年銷售面積高出竣工面積近7000萬平方米，說明近2年來市場需求加大，超過供給。自1998年以來，銷售面積每年同比增長率在13%-45%之間波動，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出竣工面積的增長率，說明商品房需求旺盛，為行業(yè)的快速增長創(chuàng)造了條件。
房地產(chǎn)行業(yè)投資加大
市場需求的增大刺激了房地產(chǎn)行業(yè)的投資。1998年-2007年6月期間，全國房地產(chǎn)的投資呈現(xiàn)出持續(xù)增長的態(tài)勢，房地產(chǎn)投資額各年度同比增長率在14%-30%之間波動，其中2003年、2004年達到30%。隨著2004年國家對建設(shè)用地總量的調(diào)控，實行嚴(yán)格的土地管理制度，2005年房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模增速有所下降，但2005年、2006年的同比增幅仍然達到21%、22%。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)投資額的增長，其占我國GDP的比重也不斷加大，由1998年的4.28%增長到2006年的9.19%，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱性產(chǎn)業(yè)地位沒有改變。
房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入和利潤快速增長
銷售收入和利潤的高速增長是行業(yè)進入加速成長期的重要特征。全國房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)總收入由1998年的2,951億元增長到2005年的14,769億元，增長了4倍，其中商品房銷售收入由1998年的2,408億元上升到2005年的13,317億元。1998年、1999年全國房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)利潤分別為-10.6億元、-35億元，2000年扭虧為盈，并以每年超過70%的速度增長，2005年同比增幅有所下降，但仍達到29%。商品房銷售面積的增加和房價上漲是房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入和利潤增長的主要原因。
居民支付能力提高
房屋作為一種商品，需求是建立在購買者有支付能力的基礎(chǔ)上的，必須由基本的經(jīng)濟因素所決定，如經(jīng)濟增長、個人可支配收入增長及儲蓄增加等。隨著我國國民經(jīng)濟的持續(xù)增長，居民的支付能力不斷提高。據(jù)統(tǒng)計，我國城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入由1998年5425元增長到2006年12719元，增長了134%。居民支付能力的提高引起了住房消費需求和投資需求的雙向增長。
一方面，房屋是生活必需品，加之受傳統(tǒng)觀念的影響，人們掙錢后的首要事情就是買房。結(jié)婚買房、拆遷買房、小房換大房，人們真實的消費需求隨著支付能力的提高而增長。另一方面，由于缺乏可供選擇的投資渠道，而房屋在一定程度上具有保值增值的功能，有經(jīng)濟實力的人一般將住房作為優(yōu)先的投資方式，由此導(dǎo)致了大量的住房投資需求。此外，按揭信貸政策減輕了人們買房的一次性付款壓力，間接提高了人們的支付能力，使購房行為提前。
供給短期難以釋放先行
指標(biāo)表明供給不足短期難以改善房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期較長，從購置土地、設(shè)計規(guī)劃到開工建設(shè)，直至銷售回款，至少需要2年左右的時間。土地購置面積、開發(fā)面積和商品房新開工面積、施工面積等是判斷房地產(chǎn)中期、短期供給的重要先行指標(biāo)。
2005、2006年房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置面積分別為3.83億、3.68億平方米，處于負(fù)增長狀態(tài)。2005年完成土地開發(fā)面積2.27億平方米，盡管2006年比2005年增長了約0.4億平方米，但2007年上半年完成土地開發(fā)面積同比增速急劇下滑，土地購置面積和完成開發(fā)面積的短缺導(dǎo)致近2年房屋的施工面積減少，房屋供應(yīng)量降低。
2006年、2007年1-6月的商品房新開工面積分別為7.81億、4.49億平方米，施工面積分別為19.41億、17.14億平方米，同比均有一定增長，但2006年施工面積的同比增速下滑。在城市化加速、房屋消費和投資需求雙向增加的背景下，2006年施工面積的同比增速下滑說明近1-2年房屋的供應(yīng)量難以釋放。
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