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招商地產(chǎn)有實力面對市場調(diào)整

　【進(jìn)入論壇】　【推薦朋友】　【關(guān)閉窗口】 2008年01月02日 07:30

劉昆明趙丹琴

    在公司2007年第二次臨時股東大會上，公司董事總經(jīng)理林少斌表示招商地產(chǎn)有實力面對市場調(diào)整

    最近，珠三角房價出現(xiàn)較大幅度下滑，與此同時，房地產(chǎn)上市公司股價也出現(xiàn)較大幅度下跌。不少投資者開始擔(dān)心，房地產(chǎn)業(yè)的“冬天”是不是已經(jīng)來臨，2008年的業(yè)績是否會隨之大幅下滑？由于招商地產(chǎn)(000024)這幾年的主要業(yè)務(wù)集中在深圳，因而備受投資者的關(guān)注。針對這些投資者關(guān)心的問題，在2007年12月28日招商地產(chǎn)召開的2007年第二次臨時股東大會上，公司管理層一一作了解答。

    對今年的市場很有信心

    對于近期珠三角出現(xiàn)房價下跌，交易量減少的現(xiàn)象，招商地產(chǎn)董事總經(jīng)理林少斌認(rèn)為，珠三角的房價目前屬于階段性調(diào)整時期，由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)調(diào)控了很多年，現(xiàn)在借著第二套房貸新政的出臺，房價也相應(yīng)出現(xiàn)調(diào)整，這說明宏觀調(diào)控的累積效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，而且這種效應(yīng)應(yīng)該會持續(xù)一段時間。但是對于有實力的公司，是可以面對市場的高峰或低谷的。

    “公司對今年的市場還是很有信心的。”林少斌說。他認(rèn)為，隨著城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場的剛性需求仍然非常巨大，這種趨勢很難發(fā)生突變，即使國家加大政策性住房的供應(yīng)力度，也只能在一定程度上影響商品房市場，市場本身不可能發(fā)生特別大的變化。

    由于已經(jīng)確定第二套房貸的認(rèn)定是以家庭為單位，加上國家從2008年起實施從緊的貨幣政策，投資者關(guān)心招商地產(chǎn)年底的房屋銷售情況，以及對于去年銷售情況的預(yù)測。招商地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)黃培坤就此作了簡單介紹。

    黃培坤說，從目前的銷售情況來看，公司在深圳、蘇州、南京等樓盤的銷售情況都較為理想，因為在挑選購房者之前就已經(jīng)對購房者的資格條件進(jìn)行了一遍篩選，經(jīng)過嚴(yán)格挑選的購房者在簽訂購房合同以后，基本都能從銀行獲得按揭貸款，一般是在15天以內(nèi)就可以辦完，現(xiàn)金回流沒受到什么影響。對于2008年的銷售情況，黃培坤說，主要商業(yè)銀行按揭業(yè)務(wù)的資金很充裕，總量來說不會有什么大的變化，而且招商地產(chǎn)是各大銀行總行級別的戰(zhàn)略合作伙伴，具有良好的信譽(yù)，所以通�？蛻粼谫徺I招商地產(chǎn)的物業(yè)后獲得按揭貸款的問題不大。

    2008年策略：快建快銷拿好地

    雖然對2008年的市場很有信心，但宏觀調(diào)控的影響也不能不予以重視。林少斌指出，今年招商地產(chǎn)的三大策略是，加快項目建設(shè)，加快房屋銷售進(jìn)度，拿到更好的土地。

    有不少投資者指出，招商地產(chǎn)的項目建設(shè)速度偏慢，而且房屋銷售進(jìn)度也偏慢。對此，林少斌指出，這幾年項目建設(shè)速度偏慢有客觀原因，比如廣州的項目，當(dāng)初招拍掛拍的地塊，由于政府更改規(guī)劃而不得不更改原先的規(guī)劃，導(dǎo)致項目規(guī)劃長達(dá)三年時間批不下來。重慶、北京項目搞拆遷就花了三年多的時間，這些地都是前幾年拿的地，所以開發(fā)速度會慢一點。但是最近一、兩年拿的地，開發(fā)速度就要快很多，比如蘇州項目，現(xiàn)在已經(jīng)是第三期了，并不比其他公司慢。另外，招商地產(chǎn)也加快標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)，林少斌認(rèn)為，如果每個項目都要經(jīng)過精心設(shè)計，肯定需要多花時間，但如果能夠加快標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，設(shè)計上的時間就可以省下來，而且施工速度也可以加快。

    對于銷售速度問題，林少斌坦陳，2008年會加快銷售速度，主要是通過合理定價的方式來達(dá)到加快銷售的目標(biāo)，當(dāng)然也會配合相關(guān)的營銷策略。

    受宏觀調(diào)控影響，最近很多地塊出現(xiàn)流拍。林少斌說：“從近期拿地的價格看來，確實是出現(xiàn)了下降，有幾塊地公司在選擇，2008年時機(jī)較好。”

    對于拿地以及開發(fā)的資金是否充裕的問題，招商地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)黃培坤表示，招商地產(chǎn)從2005年底就開始對存量債務(wù)進(jìn)行期限結(jié)構(gòu)調(diào)整，增加中長期債務(wù)比重，新增債務(wù)中也偏重于中長期債務(wù)。目前中長期負(fù)債在負(fù)債總額中已經(jīng)占了70%以上；從資產(chǎn)負(fù)債率來講，截至三季度的資產(chǎn)負(fù)債率為56%，這個水平在同行中應(yīng)該屬于中下。此外，招商地產(chǎn)有很多出租性物業(yè)，加上還有控股股東強(qiáng)大的背景，招商地產(chǎn)在經(jīng)營發(fā)展的資金方面的需求能得到保證。

    股權(quán)激勵正在努力推進(jìn)

    招商地產(chǎn)股權(quán)激勵計劃已經(jīng)被市場炒了很久，但是至今也沒有推出。由于宏觀調(diào)控政策，各房地產(chǎn)商的業(yè)績有可能出現(xiàn)比較嚴(yán)重的分化，公司對管理層的激勵計劃也就顯得非常重要。

    招商地產(chǎn)董事楊百千就此進(jìn)行了說明。他說，招商地產(chǎn)一直在努力推進(jìn)股權(quán)激勵計劃，作為重要的管理工具，股權(quán)激勵計劃能夠有效地鼓舞管理層的信心。但是，就上市公司股權(quán)激勵計劃這一政策，主管部門的要求很嚴(yán)格，現(xiàn)在公司還有很多的工作需要做，希望推出的激勵計劃能夠真正起到激勵作用。

    楊百千還就大股東資產(chǎn)注入一事作了說明，因為有不少投資者認(rèn)為大股東注入資產(chǎn)的速度太過緩慢。楊百千指出，大股東資產(chǎn)注入一事有三點需要說明。一是，自重組以來，大股東與上市公司已經(jīng)在業(yè)務(wù)上各具獨(dú)立性，所有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)都是由招商地產(chǎn)來做，但是前期土地的一級開發(fā)過程還是由大股東來完成；二是土地注入需要完成土地的前期開發(fā)和規(guī)劃工作，還有結(jié)合上市公司的開發(fā)計劃，一旦上市公司決定開發(fā)某個項目，則會立即將土地注入上市公司；三是從資金運(yùn)營效率方面來看，大股東協(xié)助上市公司進(jìn)行土地儲備可以讓上市公司的資金發(fā)揮更好的效率。

來源：全景網(wǎng)

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