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基金從增持到減持大象失足地產(chǎn)股領(lǐng)跌迷霧

　【進入論壇】　【推薦朋友】　【關(guān)閉窗口】 2008年02月29日 09:50

荊寶潔

    泥沙俱下的時刻，地產(chǎn)股難逃大跌的命運。

    2月25日，大盤出現(xiàn)了近期罕見的跌幅，上證綜指全日收市大跌177.31點，下跌4.06%，失守4200關(guān)口。與此相應(yīng)，滬深兩市地產(chǎn)股也低開低走領(lǐng)跌大盤，全天指數(shù)大跌4.91%，創(chuàng)下春節(jié)后最大跌幅。當(dāng)日招商地產(chǎn)(000024)下跌7.24%，萬科A(000002)下跌4.92%，地產(chǎn)板塊一片慘綠。而連日來的調(diào)整，已令地產(chǎn)股已從高點累計回落近50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大盤的跌幅。

    地產(chǎn)股將何去何從？

    基金曾經(jīng)增持迅即大幅減持

    地產(chǎn)股調(diào)整始于2007年9月末。

    受央行房貸新政(其時尚為傳聞)影響，2007年9月26日，滬市房地產(chǎn)板塊處于當(dāng)日跌幅第一的位置。統(tǒng)計顯示，當(dāng)日上證地產(chǎn)綜指下跌303.25點，下跌幅度接近4%，在各類綜指中跌幅居前。

    利空消息逐漸被市場消化后，地產(chǎn)股震蕩上行，多數(shù)地產(chǎn)股在11月1日前后，達(dá)到近期股價的最高點。

    光大證券分析師華光磊回憶說，當(dāng)時市場持還是相對樂觀的心態(tài)。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的調(diào)查數(shù)據(jù)也顯示，10月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%，房價漲幅創(chuàng)歷史新高。

    房價的持續(xù)上漲顯然刺激了市場。"雖然三季度機構(gòu)策略性的減持地產(chǎn)股，但到了四季度，不少基金公司吃進地產(chǎn)股。"華光磊說。根據(jù)深交所披露信息，10月初機構(gòu)持有房地產(chǎn)股流通市值57%，但月末已增倉至65%，一個月內(nèi)凈增8.09個百分點，這是當(dāng)月機構(gòu)增持幅度最大的行業(yè)。

    形勢在12月12日發(fā)生根本變化。央行和銀監(jiān)會12月11日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，明確了以家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)，而且還要求已用公積金貸款的家庭按照新政策執(zhí)行。

    "央行發(fā)布補充通知時，機構(gòu)仍舊對地產(chǎn)股看多。當(dāng)日我們下調(diào)了對地產(chǎn)股的評級，還有基金經(jīng)理持反對的看法。他們本身對市場是看多的，大量吃進地產(chǎn)股，很難一下子扭轉(zhuǎn)看法。"華光磊說。

    隨后，機構(gòu)的拋售引發(fā)了地產(chǎn)股的下跌。"利空消息過度放大，引發(fā)了市場恐慌情緒。"長盛基金一位不愿具名的負(fù)責(zé)人對本報記者說。

    深交所2月19日披露的2007年12月份深市投資者行業(yè)市值份額統(tǒng)計顯示，基金在12月份對處于調(diào)控中的房地產(chǎn)業(yè)和受緊縮政策影響的金融保險板塊進行了大幅減持，同時對較為抗跌的信息技術(shù)板塊進行增持。

    房地產(chǎn)行業(yè)成為基金減持幅度最大的板塊。深交所數(shù)據(jù)顯示，截至12月末，基金持有該板塊的市值份額為34.42%，比11月末大幅下降8.42個百分點，在所有行業(yè)中市值份額降幅最大�；饻p持房地產(chǎn)股的力度可見一斑。

    據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)在去年11月份股市單邊調(diào)整中大跌21.71%，在23個行業(yè)板塊中跌幅最大。而在12月份大盤上漲8%的情況下，房地產(chǎn)板塊僅上漲1.38%，在所有行業(yè)板塊中漲幅最小。

    進入2008年，形勢依然未有好轉(zhuǎn)。"雪災(zāi)、加上傳統(tǒng)淡季都使銷售受到了影響，地產(chǎn)股也表現(xiàn)不佳。"華光磊說。低迷的成交量、萬科樓盤全線降價向市場釋放了信號。

    "最重要是改變了人們的預(yù)期。"虎杰投資首席分析師張寅說，他認(rèn)為，此前地產(chǎn)板塊的估值過高，股價已經(jīng)透支了2008年和2009年的業(yè)績。

    分析師們分歧嚴(yán)重

    目前房地產(chǎn)股已經(jīng)調(diào)整了約40%。

    中證投資首席分析師徐輝指出，從行業(yè)周期來看，房地產(chǎn)股調(diào)整可能還有較長時間。他指出，一般來講，一次完整的地產(chǎn)業(yè)調(diào)整會經(jīng)歷以下幾個階段：首先是地王頻現(xiàn)(繁榮的象征)，然后是地價暴跌(往往是調(diào)整的開始)，第三是房價、成交量的大幅下跌，警覺的地產(chǎn)商率先降價銷售，一段時間后，其它發(fā)展商跟進；第四，二手房市場大幅下跌；第五，一段時間后，竣工銷售比大幅提升，供不應(yīng)求變?yōu)楣┻^于求，主流觀點開始看空房價；第六，房價進一步下跌，空置率開始攀升；第七，更多地產(chǎn)商進一步大幅降價銷售，降價比例不是5%，而是20%到30%；第八，一年后，"地王"開始成為預(yù)售樓盤，市場售價大幅下跌，"地王"成為"債王"。這時候，房地產(chǎn)股票價格初步見底。

    對于地產(chǎn)股未來的走勢，張寅和前摩根士丹利首席經(jīng)濟學(xué)家謝國忠均持相對悲觀的態(tài)度。謝國忠在接受本報記者采訪時表示，"在通脹周期內(nèi)，地產(chǎn)股難有上佳表現(xiàn)，這主要是由貨幣政策造成的，開發(fā)商融資成本不斷增加，利潤逐漸被壓縮，這將會反應(yīng)到業(yè)績上。"

    張寅亦認(rèn)為，隨著房價上漲，消費者購買力逐漸趨弱。一方面，炒房需求被遏止，市場上不會出現(xiàn)前幾年山西、溫州購房團大單吃進的現(xiàn)象；另一方面，限價房將分流一部分購房人群。"一季度房價跌的可能性不大，而二季度房價將進行調(diào)整。"他預(yù)測，地產(chǎn)股將隨著市場的調(diào)整，回歸理性業(yè)績，瘋漲的局面不可能再出現(xiàn)。

    而相對樂觀派有如興業(yè)證券、長江證券等研究機構(gòu)。長江證券劉昆指出，"我們依然看好中國房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展趨勢。理由是地根緊縮下商品房長期供應(yīng)趨緊，而宏觀經(jīng)濟環(huán)境、城市化進程、人口紅利等因素均支撐商品房需求長期旺盛。以上觀點基本上是業(yè)內(nèi)所有研究員的共識。"

    興業(yè)證券也在房地產(chǎn)行業(yè)2008年策略報告提到，"我們認(rèn)為目前的地產(chǎn)板塊已經(jīng)充分調(diào)整，依然看好2008年住宅銷售前景，并且看好優(yōu)質(zhì)公司進一步提升市場份額。目前一線地產(chǎn)股2008年的估值水平約25倍，對應(yīng)2009年市盈率為15到20倍，接近2004-2005年證券市場最低迷時期的估值水平。"，該機構(gòu)維持對房地產(chǎn)行業(yè)的"推薦"評級。

    "調(diào)控房價并不等于調(diào)控地產(chǎn)公司，雖然已無法達(dá)到利潤高點，但從現(xiàn)在開工面積和地產(chǎn)公司的流轉(zhuǎn)速度來看，不會影響大多數(shù)公司業(yè)績上漲。宏觀面上雖然沒有去年好，但經(jīng)歷了充分下跌后也是價值逐漸體現(xiàn)的時刻。"前述長盛基金人士也對本報記者表示，"如果說地產(chǎn)板塊有泡沫，其它板塊也有泡沫，在泡沫被擠的比較充分的時候，地產(chǎn)股反而成了相對安全的地帶，未來還有上漲空間。"他說。

來源： 21世紀(jì)經(jīng)濟報道

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