在保障房建設(shè)規(guī)模加大的背景下，資金是關(guān)鍵所在。很長(zhǎng)一段時(shí)間來(lái)，保障房建設(shè)主要是依靠政府撥款。從政府層面來(lái)說(shuō)，財(cái)政資金和銀行貸款是保障房的主要資金來(lái)源。

    隨著近年來(lái)保障房建設(shè)金融政策支持的力度越來(lái)越大，日益增多的融資模式在各地相繼出現(xiàn)，民間資本、保險(xiǎn)資金、債券信托等資金被允許進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域進(jìn)行“輸血”，有力地推動(dòng)著保障房建設(shè)資金突圍。

    金融政策支持力度加大

    近日，住建部副部長(zhǎng)仇保興表示，未來(lái)二三十年，中國(guó)的城鎮(zhèn)化將繼續(xù)處于高速發(fā)展期，2020年以前，中國(guó)僅在保障房、建筑節(jié)能和衛(wèi)星城建設(shè)等6個(gè)領(lǐng)域就將投資不少于60萬(wàn)億元人民幣。對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，這意味著未來(lái)的保障房建設(shè)資金或?qū)�獲得更多政府撥款的支持。

    除了財(cái)政支持，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者查閱相關(guān)文件發(fā)現(xiàn)，自2010年以來(lái)，國(guó)家對(duì)保障房建設(shè)的金融政策支持力度逐年增加，相關(guān)通知和文件明確支持地方通過(guò)多種渠道籌集保障房建設(shè)資金。

    2010年5月，國(guó)務(wù)院《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》提出“鼓勵(lì)民間資本參與政策性住房建設(shè)”，這被媒體解讀為首次對(duì)民間資本參與保障房建設(shè)的通道“開(kāi)閘”。2010年6月，住建部、發(fā)改委等部委出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出“支持符合條件的企業(yè)通過(guò)發(fā)行中長(zhǎng)期債券等方式籌集資金，專(zhuān)項(xiàng)用于公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，探索運(yùn)用保險(xiǎn)資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道”，這些保障房建設(shè)的融資方式都是首次提出，特別是允許企業(yè)發(fā)放中長(zhǎng)期債券，允許保險(xiǎn)資金、信托資金進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域，將會(huì)有力地緩解保障房建設(shè)資金的缺乏。

    引入保險(xiǎn)資金和社保資金也成為在金融上支持保障房建設(shè)的政策選項(xiàng)。

    自2010年9月保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，為保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)掃清制度障礙，隨后，保險(xiǎn)資金躍躍欲試參與保障房的投資建設(shè)。而2012年7月保監(jiān)會(huì)又出臺(tái)《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》，進(jìn)一步放寬了保險(xiǎn)資金投資限制，允許保險(xiǎn)資金采用多種投資方式，支持國(guó)家重大民生和發(fā)展工程。

    近期，有太保、國(guó)壽、平安在內(nèi)的7家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司聯(lián)合參與投資北京保障性住房建設(shè)，負(fù)責(zé)太平洋保險(xiǎn)資金運(yùn)作的太平洋資產(chǎn)管理公司發(fā)起設(shè)立的“太平洋—上海公共租賃房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”通過(guò)了保監(jiān)會(huì)的備案。

    社�；�金方面，2011年以來(lái)，社�；�金已通過(guò)信托貸款方式投資保障房建設(shè)超過(guò)160億元，今后將繼續(xù)加大投資力度，積極支持各地保障性住房建設(shè)。今年3月，全國(guó)社�；�金30億元信托貸款投資南京保障房，專(zhuān)項(xiàng)用于支持南京市花崗、西善橋等四個(gè)保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)。

    2011年6月，國(guó)家發(fā)改委下發(fā)的《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》提出，企業(yè)債券具有期限長(zhǎng)、利率低的優(yōu)勢(shì)，是保障性住房項(xiàng)目市場(chǎng)融資的較好工具。為完成“十二五”規(guī)劃提出的保障性住房建設(shè)任務(wù)，各地按《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)公司管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)發(fā)[2010]19號(hào))進(jìn)行規(guī)范后繼續(xù)保留的投融資平臺(tái)公司申請(qǐng)發(fā)行企業(yè)債券，募集資金應(yīng)優(yōu)先用于各地保障性住房建設(shè)。

    多地不斷創(chuàng)新融資模式

    保障房建設(shè)的資金來(lái)源長(zhǎng)期以來(lái)一直主要依靠政府撥款，有了上述政策支持，民間資本、保險(xiǎn)資金、信托資金近年來(lái)被允許進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域，補(bǔ)足了一些資金缺口。很多地方已經(jīng)開(kāi)始因地制宜，創(chuàng)新保障房建設(shè)融資模式，積極探索債權(quán)融資、股權(quán)融資、投資基金等多元融資模式。

    據(jù)悉，上海正在爭(zhēng)取保障房定向私募債試點(diǎn)，目前正與中國(guó)交易商協(xié)會(huì)和央行上�？偛康炔块T(mén)溝通。這個(gè)保障房定向工具主要是針對(duì)開(kāi)發(fā)商，其融資成本將低于銀行貸款。

    全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)對(duì)此種做法表示了肯定，通過(guò)發(fā)債讓大家購(gòu)買(mǎi)，投資收益比較穩(wěn)定“這個(gè)路子是對(duì)的”。

    除了上述資金募集試點(diǎn)，住房公積金貸款支持保障房建設(shè)目前正在全國(guó)多個(gè)城市進(jìn)行。2009年10月，住建部等七部門(mén)聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見(jiàn)》，對(duì)試點(diǎn)目標(biāo)原則、職工權(quán)益保障、資金使用方向、貸款風(fēng)險(xiǎn)防范、工程建設(shè)質(zhì)量等方面做出了明確規(guī)定。據(jù)了解，2010年，住建部批復(fù)首批28個(gè)試點(diǎn)城市，實(shí)行公積金貸款支持保障房建設(shè)。近兩年來(lái)已經(jīng)有更多城市加入試點(diǎn)，今年9月份，湖南、山東兩省共有6個(gè)城市開(kāi)始試點(diǎn)，全國(guó)范圍內(nèi)還在不斷擴(kuò)容。

    對(duì)此，楊紅旭向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，目前多數(shù)城市的住房公積金有很多結(jié)余資金，保障房建設(shè)通過(guò)支付相應(yīng)的利息借力住房公積金貸款，這體現(xiàn)了融資需求，前期28個(gè)城市的試點(diǎn)，已經(jīng)積累了一些經(jīng)驗(yàn)，這對(duì)解決保障房建設(shè)資金缺口是有利的。

    據(jù)媒體日前報(bào)道，發(fā)改委鼓勵(lì)各地在企業(yè)債發(fā)行中積極穩(wěn)妥開(kāi)展金融產(chǎn)品創(chuàng)新，探索在保障房建設(shè)領(lǐng)域開(kāi)展項(xiàng)目收益?zhèn)�試點(diǎn)。項(xiàng)目收益?zhèn)�券是與特定項(xiàng)目相聯(lián)系的債券，無(wú)論利息的支付或是本金的償還均只能來(lái)自投資項(xiàng)目自身的收益，比如自來(lái)水、城鐵和機(jī)場(chǎng)的收費(fèi)等。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，項(xiàng)目收益?zhèn)�券以�?xiàng)目公司為發(fā)行主體，相比之前的以平臺(tái)公司為發(fā)債主體，對(duì)于發(fā)行方來(lái)說(shuō)，有效隔離了償付風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，收益回報(bào)更透明和容易預(yù)測(cè)。

    而保障房和商品房捆綁開(kāi)發(fā)的配建模式，也有效吸引和利用社會(huì)資金參與保障性住房建設(shè)，減輕了政府資金的壓力。以山東省青島市為例，政府規(guī)定，新增建設(shè)用地規(guī)劃為住宅的，按不低于20%的比例配建保障性住房。首個(gè)住房保障規(guī)劃期(2008年至2010年)開(kāi)工的24333套保障房中，企業(yè)投資建設(shè)的房源占62%。

    中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)指出，在我國(guó)住房保障法尚未出臺(tái)的背景下，應(yīng)允許各地自行嘗試，多元化籌集資金，多管齊下，而不是單純指望某一種方式。

    鼓勵(lì)資金投入助力可持續(xù)發(fā)展

    從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，沒(méi)有一個(gè)國(guó)家能單獨(dú)依靠政府的力量滿(mǎn)足居民的基本住房需求，都是在政府的主導(dǎo)下，通過(guò)實(shí)施積極的財(cái)政支持政策，大力吸引社會(huì)力量參與公共住房的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理。

    有分析認(rèn)為，國(guó)家對(duì)保障房建設(shè)在金融政策方面的支持力度越來(lái)越大，地方政府積極引導(dǎo)，多渠道拓寬保障性安居工程的融資渠道，不失為一種有益的做法，但需要鼓勵(lì)各路資金可持續(xù)發(fā)展。

    接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專(zhuān)家表示，在保障房建設(shè)資金問(wèn)題上，各個(gè)地方采取的做法不太一樣，體現(xiàn)出多元化和靈活化的特點(diǎn)，但基本上都是采用“中央財(cái)政+地方配套資金+土地出讓金+公積金收益+融資平臺(tái)/企業(yè)發(fā)行債券等”這一模式，解決保障房資金問(wèn)題。只要能通過(guò)政策對(duì)保障房建設(shè)的融資方式和渠道進(jìn)行規(guī)范，讓各路資金獲得投資收益，保障房建設(shè)的融資問(wèn)題就一定能夠可持續(xù)性發(fā)展。

    中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，對(duì)于各個(gè)地方保障房融資渠道的一些做法，應(yīng)該要多鼓勵(lì)并且積極探索，公募、私募基金等渠道都是一種融資途徑�？梢钥紤]設(shè)立專(zhuān)門(mén)的具有政府保障性質(zhì)的金融機(jī)構(gòu)，通過(guò)對(duì)政府補(bǔ)貼進(jìn)行規(guī)范和開(kāi)拓專(zhuān)門(mén)的融資渠道，對(duì)保障房的資金來(lái)源進(jìn)行規(guī)范，從而推動(dòng)保障房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。