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以房養(yǎng)老保險著手研究"倒按揭"課題

2007年04月02日 09:56

徐叔競

    從去年到今年，“以房養(yǎng)老”都是全國兩會的熱門話題。隨著中國步入老齡化社區(qū)，養(yǎng)老問題日益成為不可忽視的課題。與此同時，在西方國家已經(jīng)被證明是一種成熟的融資途徑、有效的養(yǎng)老方式的“以房養(yǎng)老”，也進入了國人的視線。

    什么是以房養(yǎng)老？一對退休老人，除了微薄的退休工資和養(yǎng)老金之外，他們的最大財富可能是擁有一套住房。那么，他們可以選擇將房子抵押給金融機構(gòu)或者其他專門機構(gòu)，每月從該機構(gòu)領(lǐng)取一定數(shù)額的生活費，用于晚年改善生活之需。而在他們?nèi)ナ篮�，這套房子就由該機構(gòu)所有或處置。這就是“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”模式。

    據(jù)相關(guān)媒體報道，國家建設(shè)部已委托保險公司研究“倒按揭”課題，并將選擇一些有代表性的城市做調(diào)研和模型測試。這意味著“以房養(yǎng)老”這種模式，不久的將來很有可能也在中國推行。

    但是，舶來的“以房養(yǎng)老”遭遇中國國情，大眾會接受嗎？水土能服嗎？操作性強嗎？

    爭論一：“以房養(yǎng)老”能被接受嗎？

    [現(xiàn)象]中國老太太和美國老太太的故事，在坊間流傳已久。兩種理財觀念的對沖，在故事中一攬無余：“一位中國老太太和一位美國老太太在天堂里相遇，中國老太太感慨地說：‘我終于在臨終的前一天，攢夠了買房子的錢！’而美國老太太則說：‘我在臨終前一天，終于還清了貸款買房子的錢，但我在房子里已經(jīng)住了50年�！�

    如今，這個故事有了“后傳”。當中國老太太覺得終于可以跟美國老太太交流心得時，美國老太太又有了新玩法：“臨終前，我還去中國爬了趟長城，去法國吃了頓大餐、到韓國做了把整容……都是銀行給‘報銷’的。我那50年房齡的老房子也沒啥用了，就抵給銀行了。”

    發(fā)言人小谷(人壽保險公司職員)

    我個人是比較接受這種模式的。我讀研究生的時候，老師就曾經(jīng)在課堂上提到過它。我覺得挺好的，老了以后能夠自食其力，減輕親人的負擔，而且這種方法在國外是比較普遍的，我想將來在國內(nèi)也是可行的，對現(xiàn)在的養(yǎng)老公積金的偏差也是一種有效修正。我認為目前20~45歲之間的中青年人應(yīng)該都會慢慢轉(zhuǎn)變觀念，最終接受這種養(yǎng)老模式。

    發(fā)言人胡女士(教師)

    房奴當了這么多年，每個月還債累死人，生活質(zhì)量下降了不少。不過如果在養(yǎng)老這種關(guān)鍵問題上，房子能發(fā)揮作用，讓我們的生活先苦后甜，也值了。

    發(fā)言人陸華峰(國有商業(yè)銀行職員)

    我覺得這個想法不錯，雖然實施有難度，不過先在部分試點城市搞，應(yīng)該不會有什么大礙吧。每個城市經(jīng)濟生活水平和社會觀念可能不盡相同，我覺得在上海、北京、廣州這些大城市試行，可能大眾的接受度會更高。

    我覺得這個“以房養(yǎng)老”真正實施起來，對國家資產(chǎn)也是一種盤活，而且能在很大程度上解決養(yǎng)老的問題。至于“房產(chǎn)留給后代”，這些觀念雖然歷行數(shù)千年，但是以后不排除會逐步退出。想想看，十年前大多數(shù)國人還很難接受貸款買房呢，但是現(xiàn)在，已經(jīng)很少有人買房不貸款的。

    發(fā)言人陳先生(股份制銀行部門經(jīng)理)

    據(jù)說外地已經(jīng)有銀行在研究相關(guān)的理財產(chǎn)品，但是我覺得其中還有很多操作細節(jié)有待商榷。

    首先是怎么確定房產(chǎn)抵押的利率。像最近兩年，國內(nèi)的金融存貸利率幾乎每半年調(diào)整一次；其次房產(chǎn)品每年的價格也在波動，幾年之間房價可能完全兩樣，期間的意外損失較難預計估算；再次是銀行的經(jīng)營范圍是否存在越界？雖然現(xiàn)在很多銀行也有少量房產(chǎn)拍賣，但這畢竟跟“以房養(yǎng)老”所形成的大規(guī)模房源量不可同日而語，老人去世后，這些房產(chǎn)如何處理？國內(nèi)的房子，說到底只是擁有70年產(chǎn)權(quán)。

    總之，這個是專業(yè)化程度很高的工作，即使這項政策得以推行，我個人認為也很難成為銀行的主流業(yè)務(wù)。

    發(fā)言人俞女士(即將退休)

    我們家就一個孩子，我會把房子留給孩子的。我覺得我們老兩口吃點苦不要緊，但是一定要給孩子創(chuàng)造一個良好的生活環(huán)境，否則在現(xiàn)在的高房價下，年輕人不安居很難樂業(yè)。再說了，如果真把房子抵押了，左鄰右舍傳出去，肯定會拿孩子說事，比如不孝順之類的，名聲也不好啊。

    發(fā)言人趙趙(大學生)

    我比較難接受這種方式，我覺得除非老人保障太差，才會想到把房子抵押到銀行，如果這樣的話，做晚輩的也太不盡責了。我們這一代基本上都是獨生子女，我們當然更應(yīng)該贍養(yǎng)父母，跟他們一起住，否則他們老來會很寂寞的。

    爭論二：中國版“以房養(yǎng)老”更可行？

    [現(xiàn)象]中國版的以房養(yǎng)老是：買進房子，靠租賃來養(yǎng)老。記者的一位朋友李先生，今年56歲。在上世紀90年代房改的時候，他陸續(xù)購入了4套中小戶型的房子，因為房子買得早，現(xiàn)在已經(jīng)還清了按揭。目前除了1套房子用以自住外，其他3套房子都用來出租。雖然這些房子年代已經(jīng)不新，但是由于地段很好，也能租個不錯的價格，每個月房租收入在六七千元。

    雖然按照現(xiàn)在杭州市場的房價行情，這些房子的單價都在9000元以上，但是老李并沒打算賣出這幾套房子。“賣掉房子的話，雖然可以一次性收益，但是對于我這樣年紀的人來說，考慮退休后的安定生活才是長遠之計。我退休后的工資和養(yǎng)老金大概是每月兩三千元，加上房租收入，養(yǎng)老應(yīng)該沒問題�！崩侠钣袀€女兒，還在讀書，老李說，租金的收入可以用來交學費，以后女兒要出國留學需要大筆現(xiàn)金的話，再考慮賣房。

    發(fā)言人馮慧(公務(wù)員)

    我覺得還是中國式“以房養(yǎng)老”更有保障性，更符合國人對房子的終極追求。舶來的做法就目前來看還存在很多不適合中國國情的地方。一想到自己辛辛苦苦攢錢買房，每月從牙縫里省出銀子交按揭，不就為了那本產(chǎn)權(quán)證嗎？如果到頭來又把房子抵押出去，那不是終點又回到了起點，白忙乎一場嗎？

    發(fā)言人劉連新(退休人員)

    除非逼不得已，否則絕不考慮抵房養(yǎng)老。銀行等金融機構(gòu)的算盤比我們老百姓精多了，它們付給我們的每月“倒按揭”費用，可能還比不上把房子用來出租的月租金呢。而且金融機構(gòu)往往會設(shè)立很多霸王條款，履約中途如果出現(xiàn)變故，這中間的損失肯定還得我們來承擔。反正，跟機構(gòu)打交道，就容易被動，所以還是中國式“以房養(yǎng)老”好，畢竟通過以租養(yǎng)老的方式，房主更能掌握自動性。

    發(fā)言人wszqqwh(網(wǎng)友)

    中國目前實施的獨生子女政策，到那時人口結(jié)構(gòu)是倒金字塔型的，在未來的20年左右，中國住房很有可能會出現(xiàn)過剩的情況。因為現(xiàn)在一個普通家庭通常都有3套或更多住房(四個老人2套住房，一對年輕人1套住房)，如果老人去世了，一個家庭就多出2套住房，而421家庭結(jié)構(gòu)的，自己最多用2套房。請問多出來的房子怎么辦？租給誰賣給誰？還不如抵押給銀行來得方便。

    發(fā)言人IP無效(網(wǎng)友)

    我有位香港朋友去美國養(yǎng)老，由于他退休以后才去美國，用美國當?shù)氐恼f法是“對美國沒有貢獻”，因此他得不到美國公民的社會保險和醫(yī)療保險。他要享受美國的福利待遇，因此他就把他的房子作了抵押。這是一個不錯的解決辦法，當然并不適應(yīng)社會各階層。

    不過現(xiàn)在國內(nèi)家庭6個人(兩對老夫妻加對小夫妻)擁有3套住所的情況比較普遍，但是這3套居所往往位于3個不同的城市。父輩過來和孩子一起住，如果僅僅把老家的房子用以出租，可能會牽涉很多管理的精力；如果賣掉的話，又很可惜，畢竟大多數(shù)人都有故鄉(xiāng)情結(jié)。在這樣的情況下，選擇抵押給銀行，不但能把固定資產(chǎn)盤活為流動資產(chǎn)，每月獲取收入，而且還能保留有生之年的居住權(quán)，我認為是兩全其美的。

    以房養(yǎng)老的實現(xiàn)途徑——住房反向抵押貸款

    住房反向抵押貸款，是指所有人將房屋抵押給銀行向銀行貸款，銀行對借款人年齡、預期壽命、房屋價值等方面進行綜合評估后，按月或按照協(xié)定的時間支付現(xiàn)金給借款人，借款人在獲得現(xiàn)金的同時，繼續(xù)占有、使用房屋，到借款人逝世時以房屋價值為限一次償還借款的一種擔保貸款方式。

    住房反向抵押貸款20世紀80年代起源于荷蘭，近年來，這一貸款方式因?qū)鉀Q人口老齡化社會的養(yǎng)老問題效果顯著而迅速在許多國家推廣。

    操作辦法

    貸款對象：國外一般限定貸款消費對象為62歲以上的老年人。對金融機構(gòu)來說，貸款時間相對較短，風險也比較容易控制。

    抵押房產(chǎn)：應(yīng)三證齊全。共有的房產(chǎn)，除夫妻共有財產(chǎn)外，原則上不能用來抵押。租賃的房產(chǎn)，承租人只享有使用權(quán)，不能設(shè)定抵押；同理，土地使用權(quán)也不能設(shè)定抵押；土地所有權(quán)，屬國家或集體所有，亦不能設(shè)抵押。

來源：錢江晚報

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