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保險(xiǎn)資金將試水商業(yè)地產(chǎn)?

2007年02月06日 10:19

陳聰

    不久前，有報(bào)道稱(chēng)“一些保險(xiǎn)公司在暗自直接購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)，更有甚者，他們之中已有開(kāi)始圖謀設(shè)立房地產(chǎn)投資基金，準(zhǔn)備正式介入地產(chǎn)金融領(lǐng)域”。但由于房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資大門(mén)一直未向保險(xiǎn)資金開(kāi)放，因此，這則報(bào)道立刻成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

    保險(xiǎn)資金錯(cuò)失房地產(chǎn)盛宴

    雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫爭(zhēng)論一直不絕于耳，但誠(chéng)如“有人辭官歸故里，有人星夜趕考場(chǎng)”一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資資金一直處于膨脹狀態(tài)中，甚至美國(guó)、加拿大最大的退休基金也紛紛開(kāi)出大單，表示出對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)需求的迫切心情。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，正在國(guó)內(nèi)覓食的天文數(shù)量級(jí)海外基金已有上百個(gè)。

    而由于房地產(chǎn)行情的火爆，投資資金獲得相當(dāng)豐厚的投資回報(bào)。但敏感的分析人士卻發(fā)現(xiàn)，保險(xiǎn)資金卻與房地產(chǎn)市場(chǎng)的盛宴擦肩而過(guò)，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)資金依然不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。去年出臺(tái)的《保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)管理辦法》雖然向保險(xiǎn)資產(chǎn)開(kāi)放了絕大多數(shù)的產(chǎn)業(yè)投資領(lǐng)域，但房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)投資領(lǐng)域依然未向保險(xiǎn)資金開(kāi)放。

    試水商業(yè)地產(chǎn)

    不過(guò)，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域擁有兩大優(yōu)勢(shì)：一是保值，二是出租后可獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火爆，已使得商業(yè)地產(chǎn)的保值要素一覽無(wú)遺；而現(xiàn)金流則在陸家嘴、浦東金橋、小商品城等諸多上市公司的年報(bào)中得到佐證。

    無(wú)論是現(xiàn)金流優(yōu)勢(shì)還是保值優(yōu)勢(shì)，恰恰就是保險(xiǎn)資金應(yīng)用過(guò)程中所要追求的要素，也是美國(guó)、加拿大最大的退休基金看好我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的原因。值得指出的是，退休基金最終的獲益者是很多普通人，與保險(xiǎn)資金獲益者具有相類(lèi)似的特征。所以，分析人士認(rèn)為，海外退休基金大舉投資我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)，其實(shí)是在昭示著商業(yè)地產(chǎn)的投資魅力，也顯示出保險(xiǎn)資金投資商業(yè)地產(chǎn)有著極強(qiáng)的市場(chǎng)需求。

    調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，從2006年的市場(chǎng)交易情況來(lái)看，泰康保險(xiǎn)股份有限公司分別購(gòu)買(mǎi)了37913平方米的金融街F2B和65096平方米的北京國(guó)際中心1號(hào)樓，共計(jì)14億元。而北京國(guó)際中心2號(hào)樓也被國(guó)內(nèi)一家保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)。另有資料顯示，諸多保險(xiǎn)公司都已購(gòu)買(mǎi)了物業(yè)，累計(jì)近20萬(wàn)平方米。

    對(duì)此，CorenetGlobal全球跨國(guó)企業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)理人協(xié)會(huì)中國(guó)區(qū)副會(huì)長(zhǎng)盧志華稱(chēng)：“這些物業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了其辦公需求，主要是他們的投資需求。泰康選擇物業(yè)的過(guò)程中，我們也向其推薦了很多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，包括北京國(guó)際中心。同時(shí)，我們也在替中國(guó)人壽在市場(chǎng)中尋找優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，工作是為他們做前期的資產(chǎn)評(píng)估”。如此的表述也就透露出保險(xiǎn)資金的確在通過(guò)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)試水商業(yè)地產(chǎn)的投資訴求。

    信托基金有望突破政策瓶頸

    不過(guò)，購(gòu)買(mǎi)物業(yè)資產(chǎn)畢竟是試水商業(yè)地產(chǎn)，尚不能完全滿足保險(xiǎn)資金對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資的渴望。因此，分析人士認(rèn)為，不排除保險(xiǎn)資金借道房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)之路徑，切入到商業(yè)地產(chǎn)的投資領(lǐng)域。

    對(duì)此，中國(guó)人民大學(xué)金融學(xué)院一位專(zhuān)家表示：“產(chǎn)業(yè)基金法出臺(tái)后，保險(xiǎn)公司或可通過(guò)信托途徑進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域”。而2007年又將是金融領(lǐng)域改革向縱深發(fā)展的一年，不排除進(jìn)一步拓寬保險(xiǎn)資金投資領(lǐng)域的可能。即保險(xiǎn)資金通過(guò)設(shè)立信托基金的方式切入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，從而突破保險(xiǎn)資金不能投資房地產(chǎn)的政策瓶頸，這也有利于保險(xiǎn)資金在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的前提下，拓展新的領(lǐng)域，獲得新的投資機(jī)會(huì)。(中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng))

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