政策"瓶頸"似乎并沒有阻止保險資金投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的步伐。
日前,記者獲悉,一些保險公司在暗自直接購買商業(yè)地產(chǎn),更有甚者,他們之中已有開始圖謀設(shè)立房地產(chǎn)投資基金,準(zhǔn)備正式介入地產(chǎn)金融領(lǐng)域。
直接購買
直接購買物業(yè)則是保險資金投資房地產(chǎn)所邁出的第一步。
一家在香港注冊的投資公司負(fù)責(zé)人告訴記者,目前投資基金投資國內(nèi)房地產(chǎn)項目多數(shù)有較高的收益率要求和套現(xiàn)要求,這對商業(yè)地產(chǎn)的投資門檻提出了較高要求。"保險公司收了保費要投資,它對投資的要求更多是現(xiàn)金流的要求,它要求的回報跟私募股權(quán)基金回報的要求是不一樣的,風(fēng)險和回報都更低。"這位投資公司負(fù)責(zé)人表示,投資公司業(yè)界也一直關(guān)注保險資金對房地產(chǎn)領(lǐng)域的動向,
截至記者截稿前,一家在北京市建國門附近開發(fā)一個商業(yè)地產(chǎn)項目的房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴記者,他也聽說了保險資金"入市"的傳聞。他表示,相比要求苛刻的國外投資基金來說,他更希望與國內(nèi)有實力的投資機構(gòu)合作。
而有數(shù)據(jù)也證實了保險資金介入房地產(chǎn)領(lǐng)域的事實。
據(jù)搜房網(wǎng)寫字樓交易中心提供數(shù)據(jù),從2006年的市場交易情況來看,泰康保險股份有限公司分別購買了37913平方米的金融街F2B和65096平方米的北京國際中心1號樓,共計14億元。而北京國際中心2號樓也被國內(nèi)一家保險公司購買。搜房寫字樓網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示,諸多保險公司都已購買了物業(yè),累計近20萬平方米。
"這些物業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其辦公需求,主要是他們的投資需求。泰康選擇物業(yè)的過程中,我們也向其推薦了很多優(yōu)質(zhì)項目,包括北京國際中心。同時,我們也在替中國人壽在市場中尋找優(yōu)質(zhì)的物業(yè)。工作是為他們做前期的資產(chǎn)評估。" Corenet Global全球跨國企業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)理人協(xié)會中國區(qū)副會長盧志華介紹。
"國內(nèi)的幾個大型保險公司均與我們有過接觸,他們表示將會購買商用物業(yè)作為投資產(chǎn)品。"國際知名顧問行戴德梁行的投資部董事曹念國日前向媒體宣布。而此前,他們已為這些保險公司提供了詳實的物業(yè)清單。
曲線路徑
房地產(chǎn)投資基金則是保險資金介入房地產(chǎn)的曲線路徑。
"保險公司注重的是保險資金的長期穩(wěn)定回報,最關(guān)注現(xiàn)金流。"上述物業(yè)顧問公司負(fù)責(zé)人表示,這些保險公司的初步考慮計劃可能是,通過設(shè)立幾只投資基金,在國內(nèi)外收購一些好的商業(yè)地產(chǎn)項目,然后在海內(nèi)外實現(xiàn)上市。
而文章開頭所提到的國際著名物業(yè)顧問公司負(fù)責(zé)人則向本報記者進(jìn)一步表示,這幾家保險公司中有一家保險公司打算成立4只房地產(chǎn)投資基金。
這不僅使人聯(lián)想到目前市場上盛傳的"3月份將放行房地產(chǎn)投資基金"的說法。同時,有消息稱天津濱海新區(qū)已上報國務(wù)院有關(guān)REITIS試點的方案。種種跡象表明,國內(nèi)REITIS政策的出臺步伐已經(jīng)加快,而這一政策出臺后,會不會給保險公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域帶來便利呢?
"產(chǎn)業(yè)基金法出臺后,保險公司或可通過信托途徑進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。"中國人民大學(xué)金融學(xué)院一位專家表示,2007年將是金融領(lǐng)域改革向縱深發(fā)展的一年,不排除進(jìn)一步拓寬保險資金投資領(lǐng)域的可能。在政策面略有松動的情況下,可能有保險公司先行探路。
但是介于政策瓶頸的因素,各方都否定了此種說法。
"我們目前沒有這個項目。"1月16日,中國人壽(41.86,-2.04,-4.65%)資產(chǎn)管理公司有關(guān)人士向記者表示,人壽目前沒有發(fā)起房地產(chǎn)投資基金的項目。與此同時,泰康、太平洋等多家國內(nèi)規(guī)模較大的保險公司投資管理部人士都向記者表示了類似觀點。
"目前不允許保險資金投資房地產(chǎn)市場,也不允許保險資金以你說的那種形式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域。"1月16日,中國保監(jiān)會資金運用監(jiān)管部主任孫建勇在接受記者采訪時明確表示:保險資金不允許投資房地產(chǎn)領(lǐng)域。
"目前,沒有確切消息證明有保險公司在這樣做,但是在市場容許的條件下,監(jiān)管機構(gòu)可能會默認(rèn)保險公司試水。"一位保險業(yè)內(nèi)人士說,保險資金該如何去投資,對中國來說也是在摸索中,這種情況下,允許個別公司先行試點不失是個好辦法。 |
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