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入主中信城市廣場平安信托30億涉足地產(chǎn)

2006年09月07日 14:29

    平安對中信城市廣場的垂青，也因為其正為保險基金將可能向房地產(chǎn)項目投資開放做“熱身”。

    長達(dá)16天16夜的談判終于結(jié)束。

    8月25日下午5點，中信大廈2層，中國平安與中信深圳集團(tuán)戰(zhàn)略合作協(xié)議簽署儀式上，平安信托投資公司董事長兼CEO童愷臉上的疲憊被興奮一掃而空。

    就在會議開始的15分鐘前，童愷帶領(lǐng)他的團(tuán)隊，包括平安信托投資公司物業(yè)投資總監(jiān)兼本項目組負(fù)責(zé)人林熙齡、助理總監(jiān)兼該項目組組長胡寧等人，與中信深圳集團(tuán)黨委書記、總經(jīng)理郭志榮剛剛在收購中信城市廣場的協(xié)議上達(dá)成最終一致，收購金額達(dá)20億人民幣，現(xiàn)金支付。

    這是平安信托組建以來最大一宗物業(yè)收購案。

    本次戰(zhàn)略合作涉及兩宗業(yè)務(wù)，金額達(dá)30億人民幣。除中信城市廣場星光廣場外，另外的10億將以信托等方式用于中信長沙、蘇州兩個項目。單個項目的信托金額為5億元。

    “這兩筆信托也將可能進(jìn)一步成為平安收購長沙、蘇州項目的首筆投入�！眱�(nèi)部人士表示，“平安這樣做的基礎(chǔ)是：這些項目同樣為酒店、商業(yè)等租賃型業(yè)務(wù)”。

    中信深圳集團(tuán)得以融資30億資金，以解燃眉之急。

    平安的收購邏輯

    中信城市廣場曾經(jīng)被深圳市政府列入2000-2002年的政府重點工程，是目前深圳最大的集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光為一體的SHOPPINGMALL之一。

    整個項目占地5.1萬平方米，由建筑面積3.99萬平方米的中信大廈、6.75萬平方米的商業(yè)購物中心，以及3萬平方米的星光廣場組成，開業(yè)以來出租率達(dá)到95%以上。目前被收購的部分為星光廣場部分，據(jù)透露該項目年租金收入為1.6億元，并且現(xiàn)金流表現(xiàn)穩(wěn)定，每平方米租金收益可以與被稱為中國最成功商業(yè)項目的天河城相媲美。不過，天河城培育期長達(dá)8年，而中信廣場2002年10月正式開業(yè)，尚未進(jìn)入凈盈利期。

    中信深圳集團(tuán)對該項目整體投資號稱達(dá)到25億元(包括大廈部分)，該項目由于處于深圳繁華中心地帶，形象良好，被視為中信深圳的代表作。

    “在平安開始接觸這個項目的時候，已經(jīng)有多家國內(nèi)外金融財團(tuán)、基金與郭志榮積極接觸。”中信集團(tuán)內(nèi)部人士透露，最直接的競爭對手為香港太古集團(tuán)，最終平安因為具有中資背景，屬于民族企業(yè)，并同意三年內(nèi)保持經(jīng)營管理團(tuán)隊不變、商場名稱不變更等條件而勝出。

    “我們是財務(wù)投資，對這些條件并不十分苛刻�！逼桨惨晃桓邔咏忉�。

    平安對該項目的垂青，也因為其正為保險基金將可能向房地產(chǎn)項目投資開放做“熱身”。

    今年年初，保監(jiān)會通過了保險基金投資向公建項目開放的議案，一度成為熱點。這似乎也成為了向房地產(chǎn)項目全面開放的前奏。

    “這是一項在國外已經(jīng)相當(dāng)成熟的業(yè)務(wù)，保險投資基金向房地產(chǎn)項目的開放應(yīng)該是指日可待。”保險公司大部分高層都這樣認(rèn)為。

    保險公司對此項業(yè)務(wù)已經(jīng)躍躍欲試，平安信托近年來一直為此做熱身，專門組建一支具有國外經(jīng)歷以及擁有類似投行背景的團(tuán)隊。

    該團(tuán)隊的主要投資也參照國外的投資習(xí)慣，投資對像和國外投資基金的模式相似，青睞于回報穩(wěn)定的成熟商用物業(yè)。在廣州、北京、汕頭已經(jīng)頻頻試水，包括在云南以近兩億元購入某沃爾瑪商場等。

    當(dāng)?shù)弥行懦鞘袕V場尋找買家的消息，他們立刻將其鎖定為目標(biāo)。

    該項目成為目前該團(tuán)隊規(guī)模最大的一次收購案例。

    中信尋找新資金模式

    “明年開始，中信廣場的收益就將全部交給平安”，對于郭志榮來說，中信廣場從此易主，多少有些傷感。

    自從中信深圳在與中信華南競爭進(jìn)入白熱化之后，中信深圳在2005年提出走區(qū)域性開發(fā)的差異化競爭方案�！皡^(qū)域性開發(fā)的前提是大規(guī)模的土地運作和多產(chǎn)業(yè)的融合，而這正是中信深圳的強項。目前，中信深圳在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商用物業(yè)租賃、高科技研發(fā)等領(lǐng)域廣泛布子，為區(qū)域性開發(fā)提供了有利條件�！惫緲s認(rèn)為。

    當(dāng)時，該方案雖然遭到各種質(zhì)疑，甚至集團(tuán)董事長王軍也相當(dāng)疑惑，以“誰做得好我就支持誰”給雙方提供了想象和競爭的空間，但是郭志榮的決心未被動搖。

    2005年中信深圳開始大舉擴張，一年內(nèi)吞下3塊均超過170萬平米的大型項目,進(jìn)行區(qū)域性開發(fā)。2006年再承擔(dān)蘇州項目太湖文化論壇整體開發(fā)建設(shè)，計劃投資30個億。

    研究人士半求認(rèn)為，整個中信深圳目前已開工或準(zhǔn)備開工的項目總投資不少于200個億。

    攤子大了，資金鏈非常緊張，郭志榮的融資越來越緊迫。繼2005年6月份獲得江西、深圳兩家銀行共計達(dá)30億元的綜合授信貸款之后，12月17日，長沙中信新城再次獲得來自湖南建行、湖南工行、湖南交行三大銀行共計30億元的綜合授信，前后共獲銀行高達(dá)60億元的巨額綜合授信貸款。

    但是，“銀行的授信額度和真金白銀的貸款是兩碼事”。中信內(nèi)部人士透露，受宏觀調(diào)控的影響，銀行貸款控制嚴(yán)格，“從土地、房屋甚至到五證，都要抵押，要求越來越高”。能夠真正貸款的額度非常小，所以中信深圳沒能夠從銀行獲得足夠的資金。

    雖然，2006年初為了位于深圳龍崗中信綠色高爾夫球場內(nèi)“中信果嶺假日”項目，再發(fā)2年期1億元信托產(chǎn)品；中信與恒生銀行簽訂貸款協(xié)議，獲得直接貸款8個億，但中信深圳(集團(tuán))公司總經(jīng)理郭志榮坦言，中信深圳集團(tuán)今年有48萬平方米土地面積的房地產(chǎn)項目即將動工，明年中信深圳的資金缺口在15億元到18億元之間。

    另外中信深圳還在爭取成都5個平方公里的旅游綜合片區(qū)開發(fā)項目，可謂“哪里都需要用錢”。

    中國中信集團(tuán)公司副董事長、總經(jīng)理常振明表示，作為一個以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為主、處于快速擴張的企業(yè)，中信深圳集團(tuán)需要持續(xù)穩(wěn)定的資金支持和保證，特別是在“國六條”、“國十五條”后，央行存貸款利率上漲，在加大融資成本的同時，也意味著開發(fā)企業(yè)取得銀行資金支持的難度越來越大，這就要求拓寬融資渠道，創(chuàng)新融資手段，才能為后續(xù)發(fā)展提供強有力的支撐。

    此次收購，20億為真金白銀的現(xiàn)金收入，10億為信托，為資金緊張的中信深圳解決燃眉之急，同時也提供了較好的退出機制，中信深圳在資金緊缺的情況下成功退出了占用資金巨大的商用物業(yè)，套回現(xiàn)金投入滾動開發(fā)。同時，為其長沙、蘇州項目打通了退出的渠道。

    郭志榮大膽地用長沙以及蘇州項目的未來收益套現(xiàn)，并且與金融集團(tuán)捆綁成為合作團(tuán)體，開發(fā)后將可能由金融財團(tuán)直接“買單”的模式，也為其解決大規(guī)模區(qū)域開發(fā)的資金困境，提供了更多的想象空間。

    在開發(fā)商無法獨立支撐資金要求比住宅開發(fā)更為高額的區(qū)域開發(fā)的時候，金融財團(tuán)的介入對開發(fā)商的退出無疑是一個新的嘗試。

    郭志榮心中是否欣慰多于傷感？

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道

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