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華寶興業(yè)基金:買房不如買房產(chǎn)股

2006年09月22日 10:12

宋三江

    近年來，全國(guó)各大城市房產(chǎn)價(jià)格輪番上漲，翻番倍數(shù)令人瞠目，以至于政府部門頻頻亮劍屢屢剎車，但房市至今仍然牛頭不降。與此同時(shí)，盡管監(jiān)管部門呵護(hù)有加，股票市場(chǎng)還是在熊市中一波三折，至今雖有好轉(zhuǎn)仍舊未到兩年前的高點(diǎn)，更不用奢談重回五年前的高點(diǎn)。鑒于通脹長(zhǎng)期存在、本幣升值大勢(shì)所趨，我們不可避免需要投資股票和房產(chǎn)。在此背景下，到底是投資房產(chǎn)還是投資股票尤其是房地產(chǎn)股票呢？我們從風(fēng)險(xiǎn)收益特征著手分析。

    首先來看潛在收益，也就是比較一下其市場(chǎng)價(jià)相對(duì)于合理估值的上漲空間。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，A股市場(chǎng)主流房地產(chǎn)上市公司的市盈率為15—20倍，由于其在可預(yù)見的未來凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率為20—30%，其動(dòng)態(tài)市盈率為12—15倍，而全國(guó)主要城市的房產(chǎn)租金收益率為3—5%。且在可預(yù)見的未來無上升或明顯下降的趨勢(shì)，將其折算為市盈率為20—33倍，動(dòng)態(tài)市盈率也是20—33倍。

    相比之下，投資房產(chǎn)股票的市盈率只有投資房產(chǎn)市盈率的1/2到1/3，兩者的相對(duì)投資價(jià)值不言而喻。其實(shí)，房產(chǎn)的暴利來自一級(jí)市場(chǎng)而非二級(jí)市場(chǎng)。購(gòu)買房產(chǎn)股，相當(dāng)于賺取一級(jí)市場(chǎng)利潤(rùn)，而購(gòu)買具體的房產(chǎn)，相當(dāng)于賺取二級(jí)市場(chǎng)利潤(rùn)。只要開發(fā)商不隱藏利潤(rùn)，我們購(gòu)買股票的價(jià)格又相對(duì)合乎估值標(biāo)準(zhǔn)，自然投資房產(chǎn)股票比投資房產(chǎn)的潛在收益更高，而且時(shí)間越長(zhǎng)，這種收益差距越大。這也難怪，萬科在深圳開發(fā)的房產(chǎn)價(jià)格自1990年底以來上漲了10—20倍，但其股價(jià)同期上漲了200倍以上。在香港，李嘉誠(chéng)旗下的地產(chǎn)股和房產(chǎn)價(jià)格也呈現(xiàn)出同樣的走勢(shì)。

    再看風(fēng)險(xiǎn)特性。就非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)而言，投資房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)比投資房產(chǎn)股的風(fēng)險(xiǎn)明顯要大。因?yàn)閱蝹€(gè)房產(chǎn)投資者購(gòu)買房產(chǎn)有一定局限，而投資股票的選擇面寬還可組合投資，規(guī)避非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的能力自然大得多。就系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)而言，盡管都會(huì)受到諸如加息、加稅之類的沖擊，但品牌開發(fā)商應(yīng)對(duì)沖擊的能力強(qiáng)于一般房產(chǎn)投資者，加上有的股票還有認(rèn)購(gòu)認(rèn)沽權(quán)證的安排、有融資融券的便利，整個(gè)股市又有股指期貨之類的對(duì)沖工具，所以,投資房產(chǎn)股應(yīng)對(duì)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的手段也比投資房產(chǎn)要多。

    最后，再看流動(dòng)性。很顯然，投資房產(chǎn)不僅進(jìn)出不便利，而且在房產(chǎn)價(jià)格調(diào)整市道中還有沖擊成本。除此之外，時(shí)間成本和交易成本都顯著偏高。

    綜上所述，無論是從短期的相對(duì)估值來看，還是從兩者固有的風(fēng)險(xiǎn)收益特征和流動(dòng)性特征來看，投資房產(chǎn)股都優(yōu)于投資房產(chǎn)。這也難怪許多歐美人士終生都不以擁有住房為追求，而中國(guó)人發(fā)財(cái)致富則往往以置房置地為榮。

來源：上海證券報(bào)

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