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房地產(chǎn)信托基金悄然醞釀或?qū)⒊墒袌?chǎng)追捧對(duì)象

　【進(jìn)入論壇】　【推薦朋友】　【關(guān)閉窗口】 2008年02月27日 08:00

陸昀

    由于銀監(jiān)會(huì)自去年開始對(duì)房地產(chǎn)貸款額度加以嚴(yán)格限制，房地產(chǎn)公司融資受限，房地產(chǎn)信托基金（REITs）作為一種融資模式再度被業(yè)界關(guān)注。盡管目前針對(duì)房地產(chǎn)信托基金的相關(guān)法律還在征求意見(jiàn)階段，但近期，國(guó)內(nèi)各大信托、基金公司紛紛著手成立房地產(chǎn)信托基金。擁有大量資金的保險(xiǎn)公司由于不能直接投資房地產(chǎn)信托基金，也采用參股基金的方式投資房地產(chǎn)信托基金，海外資金也在去年底更為熱衷地投向房地產(chǎn)基金，房地產(chǎn)信托基金悄然醞釀。

    據(jù)全球最大的商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕透露，近來(lái)，前往該機(jī)構(gòu)咨詢并洽談房地產(chǎn)估值業(yè)務(wù)的海內(nèi)外信托基金機(jī)構(gòu)明顯增多，其中準(zhǔn)備做股權(quán)投資型基金和私募基金的比較多。由于自去年起，中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度加大，房?jī)r(jià)飛漲的一線城市銀行房貸規(guī)模增長(zhǎng)幅度進(jìn)一步萎縮的利空，令專業(yè)基金投資機(jī)構(gòu)愈發(fā)活躍，而二三線城市較大的物業(yè)增值空間吸引了更多的境外投資人。

    近幾年，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)已逐漸對(duì)房地產(chǎn)信托基金（REITs）有所認(rèn)識(shí)，大中城市中一些實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商基于對(duì)金融及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的良好預(yù)期，已經(jīng)在有意識(shí)地做優(yōu)質(zhì)持有物業(yè)，準(zhǔn)備在今后以REITs的方式從金融產(chǎn)品市場(chǎng)獲得長(zhǎng)久收益。應(yīng)該說(shuō)，這為目前出現(xiàn)的許多準(zhǔn)REITs信托理財(cái)產(chǎn)品提供了良好的目標(biāo)項(xiàng)目。另外，在緊縮政策下，除中小房企資金緊張，不少大型房地產(chǎn)公司也因持有大量土地存在資金短缺的壓力，急于尋找銀行貸款以外的融資渠道。

    與此同時(shí)，新的《信托公司管理辦法》出臺(tái)后，更加嚴(yán)格規(guī)范的管理迫使信托投資機(jī)構(gòu)急需依托信托平臺(tái)長(zhǎng)線發(fā)展的業(yè)務(wù)突破。而房地產(chǎn)信托基金方式將成熟物業(yè)穩(wěn)定租金收入作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，通過(guò)信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)信用、收益和風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)構(gòu)化安排。在信用方面，投資者對(duì)資金使用者的信用依靠由過(guò)去的籌資企業(yè)轉(zhuǎn)變到直接產(chǎn)生現(xiàn)金流的基礎(chǔ)資產(chǎn)上面，可避免該企業(yè)其他負(fù)面信用因素對(duì)投資者的影響。在收益上，投資者投資收益的期望直接與當(dāng)初測(cè)算預(yù)計(jì)的租金收入掛鉤，避免了以往信貸融資受不合理成本支出的影響。同時(shí)在風(fēng)險(xiǎn)方面，投資者對(duì)資金回收的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)心主要關(guān)心租金收入的基礎(chǔ)資產(chǎn)是否如期穩(wěn)定，而不用擔(dān)心企業(yè)經(jīng)營(yíng)中非基礎(chǔ)資產(chǎn)的影響。另外，界定為信托財(cái)產(chǎn)的租金收入受到法律獨(dú)立性的保護(hù)，由信托專戶管理，能夠避免第三方的追償。這些要求借用目前的信托平臺(tái)已經(jīng)可以運(yùn)作了。而資金充盈的銀行對(duì)審慎、合規(guī)運(yùn)作的房地產(chǎn)信托投資基金也有很強(qiáng)的買單意愿。盡管目前相關(guān)的配套政策還不完善，但各信托機(jī)構(gòu)都十分看好未來(lái)房地產(chǎn)信托基金市場(chǎng)的前景，并開始謹(jǐn)慎運(yùn)作。據(jù)了解，北京國(guó)投和上海國(guó)投目前已經(jīng)采用股權(quán)投資方式做成了幾只房地產(chǎn)信托基金。聯(lián)華信托正加緊備戰(zhàn)房地產(chǎn)投資信托基金，

    預(yù)計(jì)在今年上半年推出REITS產(chǎn)品。荷蘭國(guó)際投資管理公司（ING）此前也宣布成立了房地產(chǎn)基金，將分散投資于一系列以房地產(chǎn)為主要收入來(lái)源的房地產(chǎn)股票和房地產(chǎn)信托基金（REITs），其中部分資金將投資中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)。新加坡凱德置地、美國(guó)的EI、藍(lán)山等機(jī)構(gòu)也以私募股權(quán)投資基金方式進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)。

    盡管專業(yè)投資機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金躍躍欲試，去年12月，信托公司集合資金信托計(jì)劃中投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)模占比由11月的2％躍升至43％。但據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，在2007年發(fā)行的587個(gè)信托中，不動(dòng)產(chǎn)信托只有53只，占比9.03％；集合信托融資金額為845億元，不動(dòng)產(chǎn)信托融資115億，占比13.6％。全國(guó)全年房地產(chǎn)投資額大致為2.528萬(wàn)億元，其中，來(lái)自不動(dòng)產(chǎn)信托的投資占比為0.46％。在信托業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)信托比重還很少。這主要由于缺乏與REITs產(chǎn)品相配套的稅收、登記等政策。

    北京國(guó)投有關(guān)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品存續(xù)期長(zhǎng)，能夠保證規(guī)模和收入的穩(wěn)定，同時(shí)也符合有關(guān)部門創(chuàng)新發(fā)展方向。同時(shí)，采用REIT s，投資機(jī)構(gòu)將選擇高水準(zhǔn)的物業(yè)管理企業(yè)以保證投資項(xiàng)目的升值，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)良性發(fā)展。但目前我國(guó)缺少對(duì)固定資產(chǎn)“名義持有人”免稅的相應(yīng)政策，另外，現(xiàn)在對(duì)信托業(yè)務(wù)中的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移需要交納高額的交易稅費(fèi)，沒(méi)有信托財(cái)產(chǎn)登記政策的保證，集合信托由于缺少證券化政策支持，采用的合同資產(chǎn)買賣無(wú)法實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的憑證化，信托投資基金存續(xù)期滿或市場(chǎng)出現(xiàn)震蕩如何贖回的問(wèn)題，更是目前業(yè)界亟需解決的政策問(wèn)題。

    據(jù)了解，目前信托投資機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)信托投資基金大多選擇單一的機(jī)構(gòu)投資者，以規(guī)避現(xiàn)有最高50單的政策限制。并采用股權(quán)型投資基金，規(guī)避銀行投資房地產(chǎn)的貸款限制和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶矛盾，面向房地產(chǎn)企業(yè)多個(gè)項(xiàng)目的打包資產(chǎn)，規(guī)避了單個(gè)項(xiàng)目面臨的贖回問(wèn)題。由于受到制度、政策的限制，很多信托產(chǎn)品只是采用了REIT s某些局部要素的準(zhǔn)REIT s，而難于作成標(biāo)準(zhǔn)的REITs。

    很顯然，要讓房地產(chǎn)信托投資基金健康長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，除市場(chǎng)各方的推動(dòng)，還有待于政府從政策上將房產(chǎn)證券化的瓶頸打開。據(jù)悉，銀監(jiān)會(huì)正在擬定REITs的管理辦法。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)信托投資基金的春天已經(jīng)走近，今年房地產(chǎn)信托投資基金將會(huì)成為市場(chǎng)追捧對(duì)象。

來(lái)源：中華工商時(shí)報(bào)

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