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土地增值稅是在革開發(fā)商的命？

2007年01月22日 21:02

葉檀

    土地增值稅清算制的出臺，攪動(dòng)了房地產(chǎn)市場的敏感神經(jīng)，股市更以房地產(chǎn)上市公司大部分跌停還以顏色，滬深兩市地產(chǎn)指數(shù)單日跌幅均超過9%。近日有媒體稱，上海十多家大型時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)備聯(lián)合向政府有關(guān)部門上書，請求給開發(fā)商喘息之機(jī)，認(rèn)為土地增值稅是在革開發(fā)商的命。這說明，土地增值稅并非像一些御用文人或書齋學(xué)者所分析的那樣，不會對開發(fā)商造成嚴(yán)重的成本壓力，不會加重購房者負(fù)擔(dān)，恰恰相反，土地增值稅擊到了開發(fā)商的痛處。

    正因?yàn)楣墒邢碌�、輿論與潛在購房者對于開發(fā)商將轉(zhuǎn)嫁成本的雙重壓力，國稅總局在地產(chǎn)股大跌之后主動(dòng)出面釋疑，在官方網(wǎng)站上明確表示，“通知的出臺在政策上不會額外增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也不會加重購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)”，因?yàn)椤巴恋卦鲋刀惒⒎切麻_征的稅種”，“由于對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)征了土地增值稅，而清算是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)全部或大部分銷售完畢后才進(jìn)行的，因此，通知的出臺在政策上不會額外增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也不會加重購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)�！倍襟w也適時(shí)出臺了一系列的敲邊鼓新聞，如著名評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)說土地增值稅不會影響開發(fā)商信用評級等，市場人士認(rèn)為土地增值稅不會對開發(fā)商與購房者造成新的壓力，等等。

    一個(gè)有趣的問題由此產(chǎn)生，如果不對房地產(chǎn)市場造成任何影響，土地增值稅清算制為什么要出臺？讓開發(fā)商感受到成本壓力，使房地產(chǎn)業(yè)在可以承受的波動(dòng)之后由暴利回歸到均衡利潤，不正是一系列房地產(chǎn)系列新政所要達(dá)到的目標(biāo)嗎？

    仔細(xì)分析可以看出，所謂不會給開發(fā)商增加成本等理由不堪一駁。土地增值稅是以累進(jìn)稅形式強(qiáng)行均衡奢侈性房地產(chǎn)消費(fèi)和房地產(chǎn)暴利，誠如國稅總局所說，這是一項(xiàng)1994年就已開征的老稅種(根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，規(guī)定轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅)，但與二手房轉(zhuǎn)讓所得稅一樣，多年的象征性預(yù)征制度早使該項(xiàng)政策消泯于無形。我國很多稅種就象擱置在武庫中長久不用已經(jīng)生銹的兵器，視經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)展的需要決定是否使用、以及如何使用，這種投機(jī)性的政策運(yùn)作模式的一大特色是使得舊政策如同新政策，徹底喪失法律與政策的嚴(yán)肅性。開發(fā)商自然不會多此一舉將此計(jì)入成本。

    因?yàn)槭抢隙惙N就說對市場不會產(chǎn)生重大影響，無非是壓力之下的掩耳盜鈴之說。舉一個(gè)具體例子就可以知道土地增值稅的威力。以2000年時(shí)開發(fā)商拿到一塊成本5000萬元的地塊為例，如果項(xiàng)目建成后其他費(fèi)用為1億元，項(xiàng)目銷售總收入2億元，減去成本后的余額(即項(xiàng)目增值部分)為5000萬元。按照四級累進(jìn)稅率，余額(5000萬元)占成本(1.5億元)的比例為33%，在50%以下，稅率為30%。由此可得，開發(fā)商需要繳納的土地增值稅為5000萬×30%=1500萬元，而此前的預(yù)征(以上海為例)是2億元×1%＝200萬元。各地的預(yù)征制與上海的預(yù)征方式大同小異，這樣的預(yù)征與實(shí)打?qū)嵉亩愂涨逅銓﹂_發(fā)商、對購房者的成本沒有影響嗎？而資本市場對此作出積極反應(yīng)，地產(chǎn)股重新飄紅，與其說是認(rèn)同成本不增加說還不如說是看到了國的稅總局的綏靖態(tài)度，和可能由此帶來的政策空間。

    正因?yàn)樵S多新政出臺并未抑制大多數(shù)地區(qū)高啟的房價(jià)，所以只能在關(guān)鍵部位施以針砭。針砭的目的無疑是要繼續(xù)給開發(fā)商明確的信號，中國房地產(chǎn)市場消費(fèi)結(jié)構(gòu)多元化、回歸均衡利潤才是持久健康發(fā)展之道。

    房地產(chǎn)新政實(shí)行三年卻成效不彰，從政策制訂者到開發(fā)商似乎一直處于盲人摸象的狀態(tài)，但此次土地增值稅卻給各方一個(gè)明確的提示，即從決策者到開發(fā)商實(shí)際上并不是盲人，他們知道什么樣的政策才能給予暴利迎頭痛擊，只不過出于各種考量，才以盲人之姿進(jìn)行利益最大化而成本最低化的各種試錯(cuò)。這使得土地新政的均衡房價(jià)的效率屢屢被化解，而成為一輪成本轉(zhuǎn)嫁與房地產(chǎn)商與地方政府聯(lián)手化解政策的游戲，政策對消費(fèi)者的傷害顯露無遺。

    土地新政的要害在于收緊地根與清理稅收，收緊地根表現(xiàn)在嚴(yán)禁濫征濫占土地，土地使用方式從行政劃撥向招拍掛轉(zhuǎn)變，但公開與公平仍然屢受質(zhì)疑。清理稅收本意是通過對暴利的約束，以外力覓得均衡價(jià)格，并且以減免稅收的方式鼓勵(lì)開發(fā)商向普通住宅傾斜。這些措施應(yīng)該說已經(jīng)讓開發(fā)商認(rèn)清了一個(gè)事實(shí)，即作為資金密集型行業(yè)，開發(fā)商應(yīng)該得到的均衡利潤而不應(yīng)該是暴利，這也是成熟市場的正常生態(tài)。

    還有比土地增值稅更有針對性的一箭封喉的招式，那就同時(shí)施行提高和降低兩手招術(shù)：大幅提高房產(chǎn)商自有資金的比例，大幅降低房產(chǎn)商以土地項(xiàng)目從銀行抵押貸款的比例。但在目前的態(tài)勢下，此類政策出臺恐怕遙遙無期。

    但房地產(chǎn)市場仍然面臨轉(zhuǎn)型困境。首先，政府的政策存在轉(zhuǎn)嫁成本與風(fēng)險(xiǎn)的可能，政府以收緊地根與征稅的辦法，試圖同時(shí)降低房地產(chǎn)價(jià)格與交易量，但抑制交易是反市場的也是難以持久的。第二，由于以往以級差地租等方式獲利暴利過于輕易，因此，從地方政府到開發(fā)商都難以接受均衡價(jià)。第三，開發(fā)商在暴利模式下已形成一套特殊的經(jīng)營模式，如今開始轉(zhuǎn)型，需要在資金來源、開發(fā)模式等方面進(jìn)行配套措施。

    從某種程度上說，土地增值稅與其說是在革開發(fā)商的命，不如說是在革房地產(chǎn)暴利的命，但這樣的革命需要市場與消費(fèi)者的支持，才能得到合法性依據(jù)。

來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞

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