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房?jī)r(jià)成本究竟是誰(shuí)的商業(yè)秘密？

2006年09月28日 13:39

    中國(guó)社會(huì)是一個(gè)轉(zhuǎn)型社會(huì)，政府職能也面臨著轉(zhuǎn)型的問(wèn)題，在這個(gè)過(guò)程中不可避免會(huì)存在越位和缺位的沖突，在房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)領(lǐng)域，更多的表現(xiàn)是缺位。

    缺位的表現(xiàn)之一，在于不知道政府應(yīng)該充當(dāng)居民住房保障的主角，以為在商品化的過(guò)程中，市場(chǎng)就可以替代政府的角色，以為貨幣化分房就是讓居民自己到市場(chǎng)上買房，以為經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)只是在做好事而不是在盡起碼的義務(wù)。這種意識(shí)上的缺位直到最近才被糾正。

    缺位的表現(xiàn)之二，在于不知道政府應(yīng)該對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易負(fù)有監(jiān)管規(guī)范之責(zé)，錯(cuò)誤地充當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商代言人的角色，不自覺(jué)地把自己擺到了消費(fèi)者的對(duì)立面，把促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展片面歪曲為保護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益，自覺(jué)地放棄了自己的行政職能，市場(chǎng)化成為行政不作為的一大借口。

    房地產(chǎn)業(yè)存在不存在暴利，這種暴利是合法的還是不合法，政府對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格該不該干預(yù)，該如何干預(yù)，限價(jià)房的價(jià)格又如何確定，又該如何執(zhí)行，要回答這些問(wèn)題，都離不開(kāi)一個(gè)概念，那就是成本。

    但是，就房地產(chǎn)成本這么一個(gè)簡(jiǎn)單的問(wèn)題，現(xiàn)在在圈里圈外卻變成了一個(gè)含糊不清的問(wèn)題，先有所謂成本不可測(cè)論，后有所謂成本商業(yè)秘密論，房地產(chǎn)的成本能不能公開(kāi)居然成為一個(gè)說(shuō)不清的問(wèn)題。

    廣東省建設(shè)廳的公開(kāi)答復(fù)是不能公開(kāi)，因?yàn)檫@違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律。在建設(shè)廳看來(lái)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，決定價(jià)格的因素主要是供求而不是成本，開(kāi)發(fā)商有根據(jù)市場(chǎng)需求以及房屋質(zhì)量好壞、配套設(shè)施是否完善、檔次定位等情況確定銷售價(jià)格的自主權(quán)。對(duì)商品房成本進(jìn)行公開(kāi)，或者公開(kāi)的內(nèi)容和程度把握不好、容易造成對(duì)企業(yè)商業(yè)秘密的侵犯和公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的影響。

    任何商品都是有成本的，房地產(chǎn)同樣不例外，和普通商品不一樣的是，房地產(chǎn)事關(guān)居民的居住權(quán)，而城市土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)又由國(guó)家統(tǒng)一壟斷，城市土地的開(kāi)發(fā)和居民的居住權(quán)都屬公權(quán)范圍，任何公民都擁有知情權(quán)。再說(shuō)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，商品的成本根本就不構(gòu)成什么商業(yè)秘密，倒是暗箱操作的腐敗才有可能對(duì)公平競(jìng)爭(zhēng)構(gòu)成威脅，沒(méi)有公開(kāi)哪來(lái)什么公平，又哪談得上公正？

    值得指出的是，廣東省建設(shè)廳是在答復(fù)廣東省人大代表的議案《關(guān)于公開(kāi)房屋成本價(jià)、實(shí)行購(gòu)房指導(dǎo)價(jià)和最高限價(jià)的建議》時(shí)作出否定性表態(tài)的，而作為地方的權(quán)力機(jī)構(gòu)，廣東省人大完全可以通過(guò)立法明確政府的公開(kāi)職責(zé)，并發(fā)揮相應(yīng)的監(jiān)督作用。

    不得不指出的是，在公開(kāi)房?jī)r(jià)成本這個(gè)問(wèn)題上，不同的地方不同的部門有著完全不同的做法。

    在水皮的印象中，全國(guó)第一個(gè)公布房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的城市是福州，公布的單位是統(tǒng)計(jì)局。但是福州的這把星星之火并沒(méi)有能夠燎原，相反，由于和廣東建設(shè)廳同樣的理由被扼殺在試管之中。而就在廣東建設(shè)廳否決人大代表議案之時(shí)，江蘇省卻悄悄出臺(tái)了這個(gè)省的首份官方房?jī)r(jià)成本構(gòu)成清單。和福州一樣的是，江蘇省捅開(kāi)這層窗戶紙的單位同樣不是什么建設(shè)廳，而是另一個(gè)政府部門，物價(jià)局。鹽城只是江蘇省物價(jià)局公布“房?jī)r(jià)成本”的試點(diǎn)城市之一，據(jù)稱原來(lái)4月份就要公布這份清單，不知何故姍姍來(lái)遲，但這并不影響這份清單的分量。鹽城公布的這份房?jī)r(jià)涉及鹽城市自2004年以來(lái)開(kāi)盤的97個(gè)樓盤。上海東方早報(bào)在報(bào)道中詳細(xì)地抄錄了一家上海房地產(chǎn)公司在鹽城開(kāi)發(fā)的樓盤清單。這個(gè)名叫錦江冠城的樓盤基準(zhǔn)銷售價(jià)格為2120元/平方米。其成本構(gòu)成：土地費(fèi)用195.82元/平方米、前期費(fèi)用37.58元/平方米、建安費(fèi)用832.09元/平方米、附屬配套費(fèi)33.43元/平方米、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)255.41元/平方米、管理財(cái)務(wù)費(fèi)用114.9元/平方米、政府規(guī)費(fèi)157.1元/平方米、土地增值利稅稅金494.41元/平方米。更有意義的是，鹽城在公布這份近百樓盤的價(jià)格構(gòu)成清單時(shí)還出臺(tái)了《現(xiàn)行商品房?jī)r(jià)格政策要點(diǎn)》，其中第一條

    規(guī)定，普通住宅商品房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由價(jià)格部門核定普通住宅商品房基準(zhǔn)銷售價(jià)格，住宅商品房的平均銷售價(jià)格要以基準(zhǔn)銷售價(jià)格為基數(shù)，允許上浮8%，下浮則不設(shè)限。

    不久前，搜房網(wǎng)和中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)聯(lián)合辦了一個(gè)論壇，主題是展望后90平方米時(shí)代北京樓市的走向。水皮發(fā)現(xiàn)參加論壇的房地產(chǎn)商無(wú)一例外對(duì)90平方米和70%表示擁護(hù)，國(guó)美第一城和明天第一城的銷售總監(jiān)甚至表示他們做小戶型房?jī)r(jià)不但沒(méi)有下跌反而還能上漲。能導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的政策當(dāng)然是開(kāi)發(fā)商擁護(hù)的政策，水皮當(dāng)然沒(méi)有幼稚到認(rèn)為開(kāi)發(fā)商擁護(hù)的就是人民群眾反對(duì)的程度，但是在這個(gè)論壇上依然表示了對(duì)此的巨大失望。在水皮看來(lái)，全國(guó)人均住宅面積已經(jīng)達(dá)到26平方米，北京是32平方米，以90平方米劃限是一種不切實(shí)際的做法，對(duì)于上漲的房?jī)r(jià)也是無(wú)濟(jì)于事的做法，與其在70%上打啞謎，不如把“國(guó)六條”出臺(tái)時(shí)的另外一個(gè)精神落到實(shí)處，那就是政府的限地限價(jià)政策，這才是市場(chǎng)的風(fēng)方標(biāo)，可惜，直到現(xiàn)在，相關(guān)的細(xì)則也沒(méi)有出臺(tái)。

    限地限價(jià)的意義并不僅僅在于控制房?jī)r(jià)的走勢(shì)，而在于讓政府歸位，讓政府承擔(dān)起該承擔(dān)的職責(zé)，做好自己該做的工作，否則，廣東省建設(shè)廳還是不知道自己該做什么，不該做什么，還會(huì)把房?jī)r(jià)成本當(dāng)成自己的商業(yè)秘密。

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