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在前期一直充當(dāng)“空軍司令”的房地產(chǎn)股昨日突然強勁走高，招商地產(chǎn)（000024）、國興地產(chǎn)（000838）、綠景地產(chǎn)（000502）、冠城大通（600067）等漲幅居前，從而使得地產(chǎn)指數(shù)成為昨日牽引大盤震蕩盤升的強勁引擎。那么，這是否意味著房地產(chǎn)股已擺脫前期下跌的陰影而步入震蕩盤升的大道呢？
匯率新高+相對底部
對于房地產(chǎn)股來說，前期的持續(xù)調(diào)整主要由于從緊貨幣政策以及相應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，尤其是關(guān)于第二套住宅的統(tǒng)一界定，直接成為房地產(chǎn)股在前期急挫的誘因。因為這意味著炒房一族或?qū)⑼顺鲑彿看筌�，從而使得房地產(chǎn)行業(yè)的需求在短期內(nèi)將受到一定的影響。與此同時，媒體關(guān)于深圳、廣州等房地產(chǎn)一線城市房價下調(diào)的報道更加劇了各路資金對房地產(chǎn)行業(yè)未來的不良預(yù)期，所以，資金減倉壓力陡增。
不過，隨著房地產(chǎn)股的持續(xù)回落，也面臨著較大的反彈動力，一方面是因為房地產(chǎn)股在近兩個月來的跌幅超過20%以上，招商地產(chǎn)等個股的跌幅甚至接近腰斬，存在著較大的反彈動能。另一方面則是因為下跌途中幾乎無像樣的反彈，這樣就使得做空動能相對衰竭，已有構(gòu)筑底部的趨勢。故此時，只要略有反彈誘因，就會使得房地產(chǎn)股出現(xiàn)強勢彈升行情。
人民幣匯率迭創(chuàng)新高此時對房地產(chǎn)板塊形成了較大的題材刺激，人民幣兌美元匯率近期持續(xù)突破7.36、7.35、7.34元的重要關(guān)口，在昨日更是單日飆升219個基點，突破7.31元的整數(shù)關(guān)口，達到7.3079元這一匯改以來的新高點。人民幣的強勢給市場帶來兩大積極信號：一是再度加息的空間相對有限，因為每一次加息均強化人民幣利率優(yōu)勢，從而推動著人民幣升值速度的提升；二是人民幣資產(chǎn)股的做多動能會因為匯率新高而不斷蓄積，終于在昨日出現(xiàn)了突破的態(tài)勢。海外市場經(jīng)驗顯示，本幣升值必然會帶來本幣資產(chǎn)價格的上漲，所以，人民幣匯率的急劇升值，必然會給人民幣資產(chǎn)的房地產(chǎn)股注入強勁彈升動能。
另外，還有一個不可忽視的因素。媒體報道稱，在10月份，由于機構(gòu)資金看好房地產(chǎn)股在08年的業(yè)績增長，因此紛紛加倉。但想不到的是，11月、12月，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻出臺，使得機構(gòu)資金加倉步伐陡然凌亂起來，最終形成多殺多的慘局。不過，隨著房地產(chǎn)市場氛圍相對改善，機構(gòu)資金的生產(chǎn)自救欲望也相對強烈。更何況，時近年底，機構(gòu)資金做市值的沖動也存在，所以，不排除這些被套的機構(gòu)資金利用人民幣匯率迭創(chuàng)新高而自救的可能性。
兩大優(yōu)勢拓展上升空間
當(dāng)然，房地產(chǎn)股的強勢更來源于基本面的優(yōu)勢。
首先是房地產(chǎn)行業(yè)未來景氣周期的延續(xù)。近期房地產(chǎn)價格波動在影響著市場對房地產(chǎn)行業(yè)的未來預(yù)期，但調(diào)控并不是要摧毀房地產(chǎn)行業(yè)，而是使得房地產(chǎn)價格漲幅趨緩，與當(dāng)前經(jīng)濟實力相匹配而已。更何況，房地產(chǎn)行業(yè)的剛性需求仍然存在，每年數(shù)百萬大學(xué)畢業(yè)生就是未來房地產(chǎn)市場潛在的需求者。但土地供應(yīng)則不可能無節(jié)制地敞開供應(yīng)，因此房地產(chǎn)價格的上升通道依然是可以預(yù)期，只不過上升通道在調(diào)控政策的牽引下，可能會變得平緩一些罷了。
其次是房地產(chǎn)行業(yè)上市公司在08年業(yè)績的高增長。大型房地產(chǎn)項目的運作周期一般在二至三年，也就是說，在07年銷售的房產(chǎn)是07年的售價，但是土地價格卻是05年甚至是04年的，這就隱含著房地產(chǎn)股07年三季度的預(yù)收款一旦結(jié)算成主營業(yè)務(wù)收入，其匹配的土地成本可能是05年甚至是04年的，既如此，毛利率或?qū)⒊鍪袌鲱A(yù)期。在此影響下，房地產(chǎn)類上市公司在08年的業(yè)績可能超出市場預(yù)期，進入集中釋放的階段。
積極低吸兩類個股
故筆者認(rèn)為房地產(chǎn)股在本周四的反彈，可能并不是簡單意義的反彈行情，極有可能是由此為起點，產(chǎn)生一輪年報業(yè)績浪的預(yù)期行情。房地產(chǎn)股在未來一段較長時間內(nèi)或?qū)⒎磸?fù)震蕩走高。因此，建議投資者重點關(guān)注房地產(chǎn)股的投資機會，就目前來看，下列兩類個股可予以跟蹤。
一是獲得土地儲備能力較強的公司。對于地產(chǎn)股來說，土地儲備關(guān)系到地產(chǎn)股的可持續(xù)發(fā)展。因為地產(chǎn)股只有持續(xù)獲得土地儲備，才能持續(xù)開發(fā)土地項目，獲得利潤以及可持續(xù)成長的能力。這其實也是萬科A、保利地產(chǎn)（600048）、招商地產(chǎn)、華僑城、金地集團（600383）等優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)股持續(xù)獲得主流資金青睞的原因，他們有持續(xù)拿地的能力。而土地儲備的增加也與集團公司注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)存在著極大的聯(lián)系，因此，具有整體上市預(yù)期的地產(chǎn)股也可有不俗的表現(xiàn)，故中航地產(chǎn)（000043）、香江控股（600162）、華業(yè)地產(chǎn)（600240）、億城地產(chǎn)、蘇州高新（600736）、廣宇發(fā)展（000537）等地產(chǎn)股也可跟蹤。
二是從預(yù)收賬款的角度，因為房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的特征，商品房只有達到竣工結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)時才結(jié)算利潤，但在竣工結(jié)算前就開始銷售，體現(xiàn)在會計報表中就是預(yù)收賬款。所以，預(yù)收賬款越多，未來的主營業(yè)務(wù)收入就越高。因此，三季度季報中的預(yù)收賬款越多的地產(chǎn)股，隱含著來年業(yè)績大幅增長的動能，尤其是每股預(yù)收賬款(預(yù)收賬款/總股本)越多的個股，他們在來年的業(yè)績飚升的概率就大增，因此，新城B、深振業(yè)、大連友誼（000679）、深長城、廣宇集團（002133）、億城股份（000616）、銀基發(fā)展（000511）等預(yù)收賬款多的地產(chǎn)股可跟蹤。
作者：秦洪
（來源：渤海投資）
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