加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的控制。10月9日，國(guó)土資源部發(fā)布了監(jiān)管土地市場(chǎng)的新政策-《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，又稱(chēng)39號(hào)令。39號(hào)令中提出：i)開(kāi)發(fā)商必須通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌的方式取得工業(yè)用地的土地使用權(quán)；ii)開(kāi)發(fā)商不得在全部地價(jià)款付清前獲得土地使用權(quán)證。10月28日，國(guó)土資源部又發(fā)布了四項(xiàng)限制開(kāi)發(fā)商囤積土地的措施，包括：i)對(duì)于擬出讓的土地要建設(shè)成基礎(chǔ)設(shè)施較為完備的熟地后出讓?zhuān)籭i)合理控制單宗土地出讓規(guī)模；iii)每宗地的開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過(guò)三年；iv)加大對(duì)持有閑置土地超過(guò)一定期限的開(kāi)發(fā)商的懲治力度�？傮w來(lái)說(shuō)，這些舉措旨在加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)管，防止開(kāi)發(fā)商囤積土地。我們認(rèn)為，鑒于更加嚴(yán)格的控制和資金門(mén)檻的提高，這將引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步整合。像萬(wàn)科(000002.SZ/人民幣36.00;200002.SZ/港幣22.35,優(yōu)于大市)這樣規(guī)模較大、資金周轉(zhuǎn)率較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將從新政策中獲益。
對(duì)房貸新政的細(xì)則出臺(tái)。繼9月28日發(fā)布了新的房貸政策后，各家銀行自10月中旬起發(fā)布了對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套住房按揭貸款的詳細(xì)規(guī)定。一些銀行對(duì)“第二套住房”的定義是按家庭計(jì)算，也就是說(shuō)登記在冊(cè)的家庭中的任一成員購(gòu)買(mǎi)第二套住房首付比例都不得低于40%，利率不低于基準(zhǔn)利率的110%。但是，其它一些銀行對(duì)“第二套住房”的定義相對(duì)寬松，是按照個(gè)人來(lái)計(jì)算。事實(shí)上，人民銀行為各商業(yè)銀行根據(jù)他們不同的情況靈活執(zhí)行該政策留下了充足的空間。
許多買(mǎi)家目前持觀(guān)望態(tài)度。正如我們之前的預(yù)期，新政策發(fā)布后，許多買(mǎi)家采取了觀(guān)望的態(tài)度，并將他們的購(gòu)房計(jì)劃推遲。一些來(lái)自搜房網(wǎng)的初步數(shù)據(jù)顯示，盡管10月是傳統(tǒng)上的高峰期，但上海、深圳和廣州的房屋銷(xiāo)量環(huán)比大幅下降。雖然新的貸款政策對(duì)市場(chǎng)情緒造成了一定程度的負(fù)面影響，并減緩了開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售進(jìn)度，但由于供求關(guān)系的緊張，我們并不認(rèn)為這將顯著影響房?jī)r(jià)。我們預(yù)計(jì)，許多貸款人都將在年底之前償還貸款。由于商業(yè)銀行有望在明年初放松信貸政策，我們預(yù)計(jì)08年1季度交易量和價(jià)格都將開(kāi)始回升。
外資投資房地產(chǎn)行業(yè)的指導(dǎo)方針。11月7日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，國(guó)家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合發(fā)布了最新的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》。新的目錄是在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)由注重?cái)?shù)量向注重質(zhì)量轉(zhuǎn)型的背景下發(fā)布，將取代2004年的版本，并于12月1日開(kāi)始實(shí)行。在房地產(chǎn)行業(yè)方面，兩個(gè)版本的區(qū)別如下：
對(duì)外商投資的限制態(tài)度。我們認(rèn)為，修訂后的目錄顯示了政府對(duì)于外商投資的限制態(tài)度。然而，雖然房地產(chǎn)領(lǐng)域的外商投資沒(méi)有被列入鼓勵(lì)范疇的，但也沒(méi)有屬于禁止范疇的。外資企業(yè)要進(jìn)入該行業(yè)將面臨更高的門(mén)檻，或需要更多時(shí)間來(lái)獲得審批。但是，我們并不認(rèn)為這一舉措將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響，因?yàn)橥馍掏顿Y只占房地產(chǎn)總投資中的很小一部分。06年和07年前三季度，所占比例分別僅為1.5%和1.7%。
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