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房地產(chǎn):下半年投資策略強烈推薦4只龍頭股

　【進入論壇】　【推薦朋友】　【關閉窗口】 2007年09月14日 08:18

魏博

    投資要點：

    上半年，全國房屋銷售價格同比上漲6.3%；商品房銷售面積2.79億平方米，同比增長21.45%；商品房銷售額10642.83億元，同比增長33.75%。

    上半年，房地產(chǎn)投資強勁增長。全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資9887億元，同比增長28.5%。從資金來源上看，上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資282億元，同比增長68.7%。

    受行業(yè)景氣帶動，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司克服了土地增值稅對盈利的影響，銷售毛利率達到38.61%，比去年同期上漲了4.89個百分點。

    上半年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司共實現(xiàn)主營業(yè)務收入450.83億元，同比增長55.09%，高于房地產(chǎn)行業(yè)的平均增長速度；共實現(xiàn)凈利潤70.75億元，同比增長67.22%。

    今年上半年，房地產(chǎn)公司在資本市場的再融資大潮涌動，再融資規(guī)模超過1000億元。近年來我國房地產(chǎn)市場和資本市場陸續(xù)進入景氣周期，房地產(chǎn)公司借助資本市場發(fā)展壯大是必然的趨勢，有利于提升上市公司業(yè)績。

    人民幣升值是近年來房地產(chǎn)價格上漲的重要外部因素，未來人民幣匯率將繼續(xù)在上升通道中前行。

    受益于行業(yè)景氣和公司的龍頭地位，我們看好萬科、金融街等公司；依托公司在局部區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，我們看好中華企業(yè)、棲霞建設、榮盛發(fā)展、天地源等公司；業(yè)務向房地產(chǎn)成功轉型，我們看好大連友誼的業(yè)績增長前景。

    風險提示：各國政府在某種程度上都擔負著解決城鎮(zhèn)居民住房的責任，根據(jù)上半年房地產(chǎn)市場走勢判斷，預期下半年仍將出臺針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策。

    1.房地產(chǎn)行業(yè)分析

    1.1支撐行業(yè)景氣的三個因素

    1980年我國開始城鎮(zhèn)居民住房制度改革，房地產(chǎn)行業(yè)在將近三十年的時間里經(jīng)歷了多次政策制定和調(diào)整。在市場化的住房制度基本確立以后，近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)全面進入景氣周期。從根本上講，主要受三方面因素影響：

    持續(xù)的城市化進程是房地產(chǎn)市場需求最堅定的基石。我國的城市化率1996年為30.48%，2006年達到43.90%,以平均每年1.34個百分點的速度上升。相對美歐等發(fā)達國家75%——88%的城市化率，我國的城市化進程還將持續(xù)。

    改善性需求是房地產(chǎn)市場需求的重要部分。隨著我國城鎮(zhèn)居民可支配收入的持續(xù)高速增長，城鎮(zhèn)居民的居住條件不斷改善，城市人均居住面積在10年時間里約增長了50%，達到25平方米以上。

    人民幣升值是近年來房地產(chǎn)價格上漲的重要外部因素，上半年人民幣匯率繼續(xù)在上升通道中前行。從各國匯率變化與房地產(chǎn)市場之間的關系來看,在本幣升值的情況下,房地產(chǎn)作為一種投資產(chǎn)品，其價格將持續(xù)上漲。日元匯率自1985年12月到1987年底升值66%，導致了日本地價連續(xù)上漲，自1983年至1988年東京地價上漲了兩倍多。新臺幣匯率從1985年到1989年升值53%，在此期間，臺北市的住宅價格上漲了近5倍。自2005年我國人民幣匯率改革以來,到2007年8月31日，人民幣匯率已經(jīng)累計升值7.5%左右，人民幣的持續(xù)升值將推動房地產(chǎn)價格的上漲。

    行業(yè)具體分析可見2007年5月23日發(fā)表的《房地產(chǎn)行業(yè)06年板塊分析》。

    1.2上半年行業(yè)相關數(shù)據(jù)分析

    1.2.1商品房銷售繼續(xù)保持較高增長

    房地產(chǎn)市場上半年繼續(xù)保持了近年來的良性發(fā)展態(tài)勢。在以上多重因素的推動下，2007年

    1.2.2房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅較大，利用外資大幅增長

    多種市場需求的存在，帶動了行業(yè)投資的快速增長。房地產(chǎn)行業(yè)實際完成投資額從01年以來，除05年增速為19.77%外，其余年份均保持20%以上的增長速度。2007年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資9887億元，同比增長28.5%。從資金來源上看，上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資282億元，同比增長68.7%。上半年全國商品房銷售面積2.79億平方米，同比增長21.45%；銷售額達到10642.83億元，同比增長33.75%。銷售額的增長快于銷售面積的增長，說明銷售價格保持穩(wěn)步上漲。上半年全國房屋銷售價格繼續(xù)在高位攀升，同比上漲6.3%。

    1.2.3土地儲備扭轉下降趨勢，略有增長

    上半年，房地產(chǎn)公司土地購置面積達到1.73億平方米，同比增長10%。

    扭轉了2005年、2006年購置土地面積連續(xù)下降的趨勢。前兩年土地供應的減少，以及由于城市規(guī)劃對社會安全因素的重視，導致建筑容積率的降低，兩方面因素共同導致房地產(chǎn)市場供應量的減少。由此，市場對供需前景的預期發(fā)生了改變，部分地方出現(xiàn)了捂盤惜售等現(xiàn)象。我們認為政府雖然不可能短時間內(nèi)大幅增加土地供應，但可以針對土地供應，給予市場參與者較為明朗的預期，這樣更有利于市場的發(fā)展。

    2.上半年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司業(yè)績表現(xiàn)

    2.1營業(yè)收入大幅增長

    上半年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司實現(xiàn)營業(yè)收入450.83億元，同比增長55.09%，遠遠高于全國商品房銷售額33.75%的增速。

    從行業(yè)成長性角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)營業(yè)收入連續(xù)多年保持快速增長，近三年的復合增長率達到29.41%。

    2.2行業(yè)盈利能力繼續(xù)提高

    受行業(yè)景氣帶動，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司克服了土地增值稅對盈利的影響，銷售毛利率達到38.61%，比去年同期上漲了4.89個百分點。

    房地產(chǎn)行業(yè)上市公司實現(xiàn)凈利潤70.75億元，同比增長67.22%。凈利潤的增幅高于營業(yè)收入，近三年凈利潤復合增長率達到53.50%，近年來房地產(chǎn)行業(yè)上市公司在規(guī)模擴張的同時盈利能力也在穩(wěn)健提升。

    2.3房地產(chǎn)公司與資本市場密切結合，有助于提升未來業(yè)績

    資金是房地產(chǎn)公司的生命線，今年上半年，房地產(chǎn)公司在資本市場的再融資大潮涌動，再融資規(guī)模超過1000億元。近年來我國房地產(chǎn)市場和資本市場陸續(xù)進入景氣周期，房地產(chǎn)公司借助資本市場發(fā)展壯大是必然的趨勢。再融資后的下一步就是增加土地儲備，上半年土地購置面積增長10%就有資金推動的因素，預計今年全年房地產(chǎn)公司土地購置面積將有更大增長。

    充裕的資金和土地儲備，輔之以房地產(chǎn)公司逐漸增強的開發(fā)能力，房地產(chǎn)公司未來業(yè)績將繼續(xù)增長。

    2.4重點上市公司業(yè)績增長狀況分析

    上半年，房地產(chǎn)行業(yè)11家重點上市公司整體平均主營業(yè)務收入增長76.26%，凈利潤增長63.85%，兩項指標連續(xù)多年大幅高于全行業(yè)和上市公司的平均水平。其中，萬科作為行業(yè)龍頭，營業(yè)收入穩(wěn)定快速增長，近三年的復合增長率達到40.90%；凈利潤近三年的復合增長率達到58.39%。萬科連續(xù)多年高速增長，除公司專業(yè)的管理團隊因素外，行業(yè)景氣的大背景是最重要的因素。

    2.5重點上市公司盈利狀況分析

    11家重點公司盈利能力整體呈現(xiàn)上升趨勢，凈資產(chǎn)收益率、銷售毛利率和凈利率在去年的基礎上繼續(xù)提升。銷售毛利率達到了42.84%的較高水平，高于同期行業(yè)38.61%的平均水平。

    2.6重點上市公司經(jīng)營能力分析

    由于行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)公司的周轉率指標往往落后于其他行業(yè)。因為房地產(chǎn)公司的存貨在資產(chǎn)中所占比例較大，而存貨周轉率受項目結算時間的影響較大，所以上半年存貨周轉率的降低影響了總資產(chǎn)周轉率的提高。從行業(yè)內(nèi)來看，11家重點公司近一年的固定資產(chǎn)周轉率和總資產(chǎn)周轉率小幅提高，基本保持穩(wěn)定。

    2.7重點上市公司償債能力分析

    今年上半年，大部分房地產(chǎn)公司都進行了土地儲備和在建工程投入的擴張，11家重點公司的資產(chǎn)負債率達到65.44%，同比略有上升，但仍好于房地產(chǎn)行業(yè)上市公司70%左右的平均水平。

    目前行業(yè)景氣時期，由于房地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力較強，在流動比率和速動比率得到保證的前提下，較高的資產(chǎn)負債率可以帶來較高的凈資產(chǎn)收益率，為公司股東提供更高的回報。

    至于流動比率和速動比率，受益于近期在資本市場大規(guī)模的再融資，房地產(chǎn)公司的資金結構得到了改善，在大規(guī)模擴張的同時，流動比率和速凍比率保持在較好水平。

    由于行業(yè)的特殊性，負債中銷售房屋的預收賬款一項對房地產(chǎn)公司的償債能力有減弱的作用，此外，預收賬款也是公司未來營業(yè)收入的一種保障，所以本報告將11家重點公司的預收賬款一項在圖5中列出。從圖中可以看出，萬科和金地作為行業(yè)龍頭，公司經(jīng)營管理和產(chǎn)品銷售狀況良好，預收賬款大幅增加。值得注意的是，大連友誼上半年的預收賬款增幅最大，從0.29億元大幅增加到8.69億元，結合公司的存貨從6.61億元大幅增加到18.19億元，按行業(yè)結算規(guī)律預計，公司業(yè)績將在明年呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。

    3.下半年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略

    在房地產(chǎn)行業(yè)2006年報分析及2007年上半年投資策略中，我們給予了行業(yè)“優(yōu)于大市”的投資評級。上半年房地產(chǎn)板塊大幅上漲，截至8月31日，房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)已經(jīng)累計上漲217.83%，同期大盤漲幅為92.17%。

    房地產(chǎn)行業(yè)下半年的盈利仍將保持快速上漲的趨勢，但考慮到上半年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司股價漲幅遠高于業(yè)績的增長速度，所以我們下半年調(diào)低房地產(chǎn)行業(yè)的投資評級至“同步大市”。

    我們看好行業(yè)內(nèi)三種類型公司的投資價值：

    行業(yè)內(nèi)的龍頭公司——受益于行業(yè)景氣和公司在細分領域的領先優(yōu)勢，我們看好萬科、金融街等公司。在行業(yè)高速發(fā)展時期，此類公司可以依托管理、品牌和規(guī)模優(yōu)勢，利用自身積累和宏觀調(diào)控帶來的行業(yè)兼并機會，實現(xiàn)盈利的大幅增長。此外，行業(yè)龍頭在估值上也會有溢價。

    區(qū)域性強勢房地產(chǎn)公司——依托在局部區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，我們看好中華企業(yè)、棲霞建設、榮盛發(fā)展、天地源等公司。此類公司在經(jīng)營區(qū)域內(nèi)具有較強的擴張能力，與政府關系較好。通過融資后的項目收購或大股東的資產(chǎn)注入，此類公司業(yè)績也會有較好的表現(xiàn)。

    業(yè)務向房地產(chǎn)轉型的公司——在房地產(chǎn)行業(yè)盈利快速增長的時期，業(yè)務轉型成功的公司基本面將發(fā)生根本性改善，我們看好大連友誼的業(yè)務轉型和業(yè)績增長前景。

    4.重點上市

    公司估值按8月31日收盤價計算，12家重點公司2007年的平均動態(tài)市盈率為59.31倍，2008年的平均動態(tài)市盈率為38.38倍。同期房地產(chǎn)行業(yè)上市公司122007年的整體動態(tài)市盈率為65.81倍。

    萬科、金融街、中華企業(yè)、榮盛發(fā)展、大連友誼等重點公司，成長性和盈利能力均優(yōu)于行業(yè)整體水平，估值上具有優(yōu)勢，建議投資者重點配置。

    5.重點上市公司點評

    萬科A(000002行情,資料,評論,搜索)：行業(yè)景氣，業(yè)績穩(wěn)步增長

    公司是房地產(chǎn)行業(yè)龍頭，是我國資本市場的首批上市企業(yè)之一，業(yè)務范圍覆蓋東部三大經(jīng)濟圈及部分中西部城市。

    公司上半年實現(xiàn)營業(yè)收入110.97億元，同比增長66.37%；實現(xiàn)凈利潤16.68億元，同比增長31.28%。每股收益為0.25元。上半年實現(xiàn)銷售面積231.2萬平方米，同比增長89.0%；銷售金額174.7億元，同比增長136.4%。公司尚有214.9萬平方米已售面積未結算，合同金額約147.97億元。上半年預收賬款增加了約47億元，存貨增加了約100億元，體現(xiàn)了公司房地產(chǎn)項目建設進度和銷售狀況良好。

    上半年公司新增項目建筑面積521萬平方米，預計全年新增項目規(guī)劃建筑面積達到1000萬平方米。目前按權益計算，公司規(guī)劃項目建筑面積為1818萬平方米，可以滿足未來兩年新開工需要。

    公司上半年業(yè)績基本符合預期，不考慮股本變動因素，我們維持在5月23日對公司盈利的預測，即2007年、2008年的每股收益分別為0.51元、0.78元。按8月31日收盤價計算，08年動態(tài)市盈率為43.33倍。維持短期“增持”，長期“買入”的投資評級。

    風險提示：上半年房地產(chǎn)市場價格上漲過快，如果政府實施進一步調(diào)控政策，將會影響公司短期業(yè)績。

    具體分析可見8月28日發(fā)表的“中原證券研究所20070843_點評_AA_萬科A(000002行情,資料,評論,搜索)：行業(yè)景氣，業(yè)績穩(wěn)步增長”。

    金融街(000402行情,資料,評論,搜索)：以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主的綜合運營商

    公司因開發(fā)北京金融街區(qū)域而成立，從區(qū)域內(nèi)壟斷性質的開發(fā)商，逐漸擴展到全國范圍，成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的龍頭。

    北京金融街區(qū)域的發(fā)展目標是建成國家級金融管理中心區(qū)，并逐步發(fā)展成為國際化金融中心。明確的高端定位使區(qū)域內(nèi)寫字樓、酒店、商鋪等商業(yè)地產(chǎn)的需求旺盛。

    公司從事的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)租賃業(yè)務與中國總體經(jīng)濟發(fā)展形勢相關，受宏觀調(diào)控政策影響較小。

    據(jù)我們測算，公司出租經(jīng)營的商業(yè)地產(chǎn)面積將超過50萬平米。未來盈利將來自于北京的金融街、天津的津門津塔、惠州的旅游度假區(qū)以及重慶、南昌的住宅項目，公司可以分享奧運會、濱海新區(qū)開發(fā)和重慶被批準為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)所帶來的多重機遇。

    公司上半年實現(xiàn)營業(yè)收入20.84億元，同比增長98.26%；實現(xiàn)凈利潤4.33億元，同比增長198.28%。每股收益為0.40元。

    公司上半年開復工總面積為92.8萬平方米，已經(jīng)接近去年全年水平。目前在建項目將在2008年、2009年逐步帶來營業(yè)收入，公司盈利將大幅增加。

    不考慮股本變動因素，我們維持在7月17日對公司盈利的預測，即2007年、2008年的每股收益分別為0.66元、1.10元。按8月31日收盤價計算，08年動態(tài)市盈率為35.26倍。給予短期“增持”、長期“買入”的投資評級。

    風險提示：1.行業(yè)共同面臨的調(diào)控風險；2.從公司目前的項目儲備分析，惠州巽寮度假區(qū)占公司項目儲備的54%，未來所需投資金額估計將達15億元左右。但是，目前惠州巽寮在旅游行業(yè)的知名度較低，基礎設施開發(fā)剛剛展開，如果整體開發(fā)遇到障礙，巽寮項目可能過多占用公司現(xiàn)金流，給公司經(jīng)營帶來風險。3.如遇2003年的SARS等突發(fā)性疫情，公司經(jīng)營的商鋪、酒店等物業(yè)的租金收入將無法保證。

    具體分析可見7月17日發(fā)表的“中原證券研究所20070702_分析_AAA_以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主的綜合運營商——金融街深度分析報告”。

    中華企業(yè)：2011年前穩(wěn)步成長

    公司是上海最早成立的房地產(chǎn)公司，大股東上海地產(chǎn)集團實力雄厚。公司房地產(chǎn)開發(fā)以住宅為主，包括別墅、聯(lián)排別墅、高檔公寓、中檔公寓等，此外還開發(fā)了部分辦公樓物業(yè)，產(chǎn)品以銷售為主。

    公司上半年實現(xiàn)營業(yè)收入16.8億元，同比增長227.9%；營業(yè)利潤7.7億元，同比增加301%；凈利潤3.48億元，同比增加43.89%；每股收益為0.38元。

    公司現(xiàn)有項目約14個，總建筑面積223萬平方米。上半年施工面積93.6萬平方米，年內(nèi)可竣工面積約37.7萬平方米，包括古北國際廣場、顧村項目、古北西郊國際別墅、南郊中華園等。

    公司以內(nèi)涵式發(fā)展為基礎，通過專業(yè)化、精細化管理、品牌經(jīng)營、產(chǎn)品研發(fā)和項目運營提升核心競爭力。

    拓展融資渠道是公司今年首要任務。資金問題已經(jīng)成為公司發(fā)展的瓶頸，今年公司將著力開展多渠道、多元化的融資工作。

    不考慮股本變動因素，我們維持在8月21日對公司盈利的預測，即2007年、2008年的每股收益分別為0.82元、1.08元。按8月31日收盤價計算，2008年的動態(tài)市盈率為33.24倍。維持短期“增持”、長期“增持”的投資評級。

    風險提示：1.行業(yè)共同面臨的調(diào)控風險；2.集團資產(chǎn)整合預期存在變數(shù)。

    公司大股東上海地產(chǎn)集團旗下有三家房地產(chǎn)公司，其中，中星集團和中華企業(yè)都是以房地產(chǎn)開發(fā)為主，目前兩家公司在集團定位尚未清晰。

    具體分析可見8月21日發(fā)表的“中原證券研究所20070831_調(diào)研_AA_中華企業(yè)(600675行情,資料,評論,搜索)調(diào)研簡報”和“中華企業(yè)(600675行情,資料,評論,搜索)2011年前穩(wěn)步成長”(證券導刊2007年8月27日第32期)。

    榮盛發(fā)展(002146行情,資料,評論,搜索)：立足中等城市的大型房地產(chǎn)開發(fā)商

    公司的業(yè)務覆蓋區(qū)域緊緊圍繞京津冀和長江三角洲兩大經(jīng)濟圈，市場定位于發(fā)展?jié)摿Υ�、開發(fā)周期短的中等規(guī)模城市。中等城市的房地產(chǎn)市場以自住需求為主，受國家宏觀調(diào)控的影響較小。

    公司開發(fā)竣工面積逐年遞增，近三年年均增速為31.06%；銷售面積同步增加，近三年年均增速為33.52%。兩項指標均高于行業(yè)平均水平。近三年累計竣工商品房建筑面積165.93萬平方米，銷售商品房建筑面積129.11萬平方米。開發(fā)規(guī)模已經(jīng)躋身全國性大型房地產(chǎn)企業(yè)。

    截至2006年底，公司擁有土地儲備規(guī)劃建筑面積283.19萬平方米。公司的土地儲備與開發(fā)能力較為適宜。

    公司的凈資產(chǎn)收益率達到29.15%，明顯高于行業(yè)13.77%的平均水平，體現(xiàn)了公司較好的盈利能力。這主要受較低的期間費用率和較高的資產(chǎn)周轉率綜合影響。

    不考慮股本變動因素，我們維持在8月6日對公司盈利的預測，即2007年、2008年的每股收益分別為0.89元、1.79元。按8月31日收盤價計算，08年的動態(tài)市盈率為22.79倍。給予短期“增持”、長期“買入”的投資評級。

    風險提示：1.行業(yè)共同面臨的調(diào)控風險；2.目標市場風險。相對大城市來說，中等城市的房地產(chǎn)市場不夠規(guī)范，可能會階段性地影響公司短期業(yè)績；3.實際控制人風險。公司目前的管理體制離現(xiàn)代企業(yè)管理制度仍有較大差距，且公司發(fā)展速度與第一代創(chuàng)業(yè)者的關聯(lián)性較強。

    具體分析可見8月6日發(fā)表的“中原證券研究所20070803_分析_AA_榮盛發(fā)展(002146行情,資料,評論,搜索)新股定價報告：立足中等城市的大型房地產(chǎn)開發(fā)商”。

    大連友誼(000679行情,資料,評論,搜索)：業(yè)務成功轉型，業(yè)績大幅增長

    大連友誼的主營業(yè)務包括商貿(mào)、酒店與房地產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)務經(jīng)過幾年時間的積累，已經(jīng)進入快速發(fā)展階段，公司現(xiàn)有項目保證了未來三年房地產(chǎn)業(yè)務可以持續(xù)進行。

    公司上半年實現(xiàn)營業(yè)收入83159萬元，同比增長11.85%；實現(xiàn)凈利潤1225萬元，同比增長4.78%。每股收益0.05元，同比增長6.12%。

    公司上半年盈利主要來自于零售和酒店。其中，零售業(yè)營業(yè)收入達到62175萬元，同比增長23.64%，毛利率上升了1.67個百分點；酒店營業(yè)收入11157萬元，同比增長8.65%，毛利率上升了0.12個百分點。http://

    公司正在開發(fā)的房地產(chǎn)項目集中于大連和蘇州，2008年、2009年將進入集中結算期，對公司盈利將產(chǎn)生正面影響。大連的“壹品星�！焙汀耙计仿取眱蓚€項目預售狀況良好，上半年預收賬款從2926萬元大幅增加到86877萬元。蘇州的“海尚壹品”一期上半年已開工建設，于9月1日開始預售，預售狀況良好。

    不考慮股本變動因素，我們維持在7月28日對公司盈利的預測，即2007年、2008年的每股收益分別為0.15元、1.13元。按8月31日收盤價計算，08年的動態(tài)市盈率為14.97倍。維持短期“買入”、長期“買入”的投資評級。

    風險提示：1.2007年9月公司董事會換屆后，新管理層對公司發(fā)展戰(zhàn)略的規(guī)劃尚不明朗；2.公司虧損的超市和購物中心能否實現(xiàn)扭虧、減虧甚至資產(chǎn)剝離，存在不確定性；3.現(xiàn)有房地產(chǎn)項目開發(fā)完成后，能否持續(xù)進行，要視今明兩年公司增加項目儲備的進度；4.對公司盈利的預測，依據(jù)公司年報披露的項目竣工計劃和行業(yè)結算規(guī)律，實際業(yè)績?nèi)Q于公司房地產(chǎn)項目的結算進度，存在較大不確定性；5.2007年公司業(yè)績?nèi)砸蕾囉谏虡I(yè)零售和酒店，盈利不會出現(xiàn)大幅增長。

    具體分析可見7月28日發(fā)表的“中原證券研究所20070802_調(diào)研_AAA_大連友誼(000679行情,資料,評論,搜索)調(diào)研報告：業(yè)務成功轉型，業(yè)績大幅增長”、8月17日發(fā)表的“中原證券研究所20070825_點評_AA_大連友誼(000679行情,資料,評論,搜索)：未來看好房地產(chǎn)業(yè)務的成長性和盈利性”、9月3日發(fā)表的“中原證券研究所20070901_點評_AA_大連友誼(000679行情,資料,評論,搜索)：蘇州項目進度好于預期”。

    6.投資風險提示

    6.1政策調(diào)控風險

    在房價上漲趨勢已經(jīng)形成，市場力量難以平抑的情形下，我們在7月23日的點評“上半年全國房地產(chǎn)市場價格上漲，投資強勁，調(diào)控政策將近”中發(fā)表觀點認為：今年以來，如同第一章中數(shù)據(jù)顯示的那樣，我國的房地產(chǎn)市場價格和成交量繼續(xù)保持在高位，部分前兩年受宏觀調(diào)控較重的城市房地產(chǎn)市場也逐漸回暖。

    今年房地產(chǎn)市場價格的上漲已從大城市蔓延到中小城市。在世界各國，政府在某種程度上都擔負著解決城鎮(zhèn)居民住房的責任。在上一輪調(diào)控措施沒有切實降低房價的情況下，我們預期中央政府仍將出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策，將影響房地產(chǎn)公司的短期業(yè)績。

    6.2如何看待政策調(diào)控

    房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控，再次增加房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的稅費不能夠達到調(diào)控的目的，政府調(diào)控將在市場需求和供給之間尋求新的思路。

    調(diào)控房地產(chǎn)市場，供給和需求是兩個著力點。目前，政府不可能短時間內(nèi)大幅增加土地供應，在供給方面可以調(diào)控的方面是針對土地供應，給予市場參與者較為明朗的預期，并調(diào)節(jié)土地供應的結構。

    在需求上，城鎮(zhèn)住房制度市場化改革奠定了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基礎，促進了城鎮(zhèn)居民住房條件的改善。但即使在市場經(jīng)濟條件下，也并不是所有需求都可以依靠市場解決。在住房領域，需求應該采取市場配置和政府保障兩個途徑。在政府保障上，又可分為救助性、援助性以及互助性三個層次。8月1日，國務院常務會議中提出要加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。政府對廉租房建設的重視是分層次引導需求的重要一步。

    供給和需求兩方面的調(diào)控任重道遠，相對來說，后者更難。但只要政府有步驟的堅定實施，長期來看會得到令市場參與各方都滿意的結果。這有利于房地產(chǎn)行業(yè)的長遠發(fā)展。

來源：中金在線

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