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當(dāng)?shù)刂鬟€是當(dāng)廠長(zhǎng) 剖析產(chǎn)業(yè)整合

　【進(jìn)入論壇】　【推薦朋友】　【關(guān)閉窗口】 2008年01月10日 15:34

    對(duì)于地產(chǎn)商來說，圈地當(dāng)個(gè)大地主是絕大多數(shù)人的夢(mèng)想。于是這兩年地產(chǎn)股們紛紛在股市-樓里左右逢源：上市是為了什么？為了籌資；籌資是為了什么？為了有錢買地；買地為什么？可以蓋更多的樓、賺更多的錢，業(yè)績(jī)更好、可以繼續(xù)增發(fā)、圈更多的錢，買更多的地。向上游進(jìn)軍的集大成者是碧桂園，但樹大招風(fēng)。而前兩年就喊出“用工廠化來蓋樓”口號(hào)的萬科，最早打通產(chǎn)業(yè)鏈的下游，這幾年，雖然它也圈了許多地、賣的樓也不便宜，但卻成為一家受尊敬企業(yè)。在戰(zhàn)略上，王石一向站得高看得遠(yuǎn)，地產(chǎn)界無人能及。

    一、地主的啞巴虧

    國(guó)務(wù)院同時(shí)動(dòng)用法律、經(jīng)濟(jì)和金融手段嚴(yán)厲打擊土地囤積，這一次，圈地的大地主們估計(jì)要狠狠地吃一把啞巴虧了。2008年1月7日，國(guó)務(wù)院辦公廳在下發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，從而打響了2008年樓市調(diào)控的第一炮，以打擊囤積土地為核心的重拳，注定將影響整個(gè)樓市格局并對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)生決定性影響。國(guó)務(wù)院通知的第六條尤其引人矚目：“嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策。土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)使用、納入政府儲(chǔ)備等途徑及時(shí)處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)，國(guó)土資源部要會(huì)同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體辦法�！�

    二、廠長(zhǎng)的遠(yuǎn)見

    2007年07月06日《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》在《萬科工廠化方式蓋樓：理想主義嫁接市場(chǎng)規(guī)律》中如是分析：

    (1)就外部環(huán)境而言，隨著宏觀調(diào)控的進(jìn)一步深入，由國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策所主導(dǎo)的商品住宅小型化趨勢(shì)以及限價(jià)商品房制度的推出，顛覆了現(xiàn)有開發(fā)模式所賴以生存的市場(chǎng)根基。住宅產(chǎn)業(yè)化一旦推行，其結(jié)果必將是對(duì)整個(gè)上游產(chǎn)業(yè)鏈的徹底顛覆；

    (2)工廠化的建造方式事實(shí)上是把過去露天開放式的施工現(xiàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)移至室內(nèi)，僅在現(xiàn)場(chǎng)保留拼裝部件等簡(jiǎn)單工藝。而在室內(nèi)生產(chǎn)過程中，制造業(yè)的品控模式將被嚴(yán)格貫徹，其直接結(jié)果就是帶來建筑品質(zhì)的大幅提升。這樣的施工方式可以大大縮小供應(yīng)鏈以及供應(yīng)范圍。節(jié)點(diǎn)的減少可以令萬科的管理觸角進(jìn)一步延伸，甚至是“一抓到底”。這對(duì)把嚴(yán)格管理奉為企業(yè)靈魂的萬科而言，顯然也是個(gè)巨大的誘惑；

    (3)當(dāng)行業(yè)利潤(rùn)率趨于平均、穩(wěn)定，企業(yè)效益的提高將在很大程度上取決于周轉(zhuǎn)速度的加快。而工廠化建造方式可以有效減短施工周期，上海萬科的未來目標(biāo)就是通過這種方式將建造周期減少20%。同時(shí)，一位萬科的業(yè)內(nèi)人士也表示，新的建造方式可以大大減少庫(kù)存。目前，萬科開工面積與銷售面積的比率大約是1.5：1，未來則可降低至1.2：1。投入的減少與產(chǎn)出的加快，可以令萬科在新的市場(chǎng)環(huán)境下，獲得更長(zhǎng)足的競(jìng)爭(zhēng)力。

    當(dāng)?shù)刂鬟€是當(dāng)廠長(zhǎng)？一直到2007年底為止都是地主出盡風(fēng)頭的時(shí)候，但2008年后，風(fēng)向卻不一樣了。地主哭的時(shí)候，工廠化蓋樓的廠長(zhǎng)可以在一邊暗笑了。這就是地產(chǎn)界的產(chǎn)業(yè)整合的故事，向上游打通的地主——向下游打通的廠長(zhǎng)間的PK故事。

來源：新浪

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