出品：新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院

　　作者：大眼樓管/湯朝露

　　11月29日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)披露，天津華僑城實(shí)業(yè)有限公司擬轉(zhuǎn)讓廊坊市怡康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為1.31億元。

　　這不是華僑城第一次掛牌子公司及項(xiàng)目了。僅僅11月間，華僑城掛牌了5個子公司。一個月之內(nèi)，華僑城合計(jì)掛牌價(jià)格超過25.47億元。如此頻繁地賣子，讓人不禁懷疑華僑城最近是不是有什么大動作。

　　實(shí)際上，華僑城并不僅僅是在今年11月才頻繁出售資產(chǎn)。自今年9月以來，華僑城轉(zhuǎn)讓了至少12個股權(quán)和債券項(xiàng)目，累計(jì)已公布金額超過36.75億元。

　　華僑城現(xiàn)金充裕 短期償債壓力較小

　　通過華僑城2021年的第三季度報(bào)告可以看到，截至第三季度期末，華僑城賬上的貨幣資金有486.25億元，比上年末減少了19.63%。

　　貨幣資金減少的同時，華僑城一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債與短期借款合計(jì)為184.05億元，比上年末減少了-32.01%，短期內(nèi)的償債壓力也比較小。

　　并且華僑城第三季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為13.64億元，而上年末的數(shù)值還是-22.39億元，同比增長了161%。華僑城稱，因?yàn)楸酒诠�司地產(chǎn)、旅游綜合板塊銷售回款情況良好，并能覆蓋本期項(xiàng)目拓展的大額投資。

　　綜合來看，華僑城的現(xiàn)金流比較充裕，負(fù)債率也在下降，融資成本也低于行業(yè)水平。華僑城既然不缺錢，為什么要不停地賣資產(chǎn)呢？

　　華僑城歸屬凈利大幅下降 出售的資產(chǎn)質(zhì)量較低

　　根據(jù)公告，華僑城這次出售的標(biāo)的公司，廊坊市怡康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主要業(yè)務(wù)范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)服務(wù)、土地管理、銷售建筑材料等。且截至2021年10月31日，該公司的營業(yè)凈利潤為-515.86萬元，資產(chǎn)總計(jì)1.01億元，負(fù)債總計(jì)1.02億元，所有者權(quán)益-96.22萬元。

　　而觀察此前華僑城出售的資產(chǎn)，也大多數(shù)是一些不太賺錢的資產(chǎn)。比如同為11月掛牌的兩間商管公司，其中華純商管截至2021年9月30日，資產(chǎn)總額為9668.27萬元，資產(chǎn)負(fù)債約為284.61萬元，同期的營業(yè)利潤和凈利潤均出現(xiàn)虧損。華錦商管截至2021年9月30日的資產(chǎn)總計(jì)1.11億元，負(fù)債總計(jì)326.88萬元，同期的營業(yè)利潤和凈利潤同樣出現(xiàn)虧損，虧損額為0.73萬元。

　　更早掛牌的廣州華僑城置業(yè)和上海鵬鯤置業(yè)，從披露的2020年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，兩公司的營業(yè)利潤總額與凈利潤也均顯示為負(fù)。

　　華僑城今年所出售的這些資產(chǎn)大部分的收益都為負(fù)，而三季報(bào)顯示，盡管華僑城2021年前三個季度的營業(yè)收入同比增加了62.21%，至494.44億元，但歸屬于上市公司股東的凈利潤僅34.2億元，同比下降34.85%。歸屬凈利潤降幅如此之大，也在一定程度上催促華僑城“以舊換新”，割舍掉這些低利潤的資產(chǎn)，去置換更加優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

　　拿地穩(wěn)步擴(kuò)張 文旅綜合用地約占20%

　　華僑城賣了30億的資產(chǎn)，把更多的錢投入了土地收購中。截至2021年10月末，華僑城累計(jì)收購?fù)恋赜?jì)容建筑面積362.62萬平米，花費(fèi)土地總價(jià)款261.56億元，拿地均價(jià)達(dá)到了7213元/平米。而2020年全年，華僑城的拿地總價(jià)才208.07億元。

　　2021年前10個月，華僑城在拿地方面穩(wěn)定擴(kuò)張，對于文旅業(yè)務(wù)的布局也穩(wěn)步進(jìn)行。2020年，華僑城拿地總額208.07億元，其中文旅綜合用地占27.59%。今年的前10個月，華僑城拿下的地塊中仍有19.66%是文旅綜合用地，土地價(jià)款為51.41億元。

　　連續(xù)4個月累計(jì)銷售額增速減緩 “賣子”或?yàn)榧涌燹D(zhuǎn)型

　　上半年華僑城錄得營業(yè)收入230.14億元，同比增長34.41%。其中，旅游綜合業(yè)務(wù)收入達(dá)189.22億元，同比增加89.93%，占總營收的82.22%。2020年同期，旅游業(yè)務(wù)營收占總營收的58.19%，2019年同期則為32.43%，華僑城文旅營收增速在加快，而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收占比則在逐步縮減。

　　盡管根據(jù)華僑城的中報(bào)，旅游綜合業(yè)務(wù)的毛利率為24.76%，遠(yuǎn)不及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率73.12%。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體的利率下行，華僑城依然加快了向文旅行業(yè)的轉(zhuǎn)型。

　　今年下半年，華僑城的合同銷售情況也不甚樂觀。盡管在2021年的前5個月，因?yàn)橐咔榈幕謴?fù)，物業(yè)銷售實(shí)現(xiàn)了高增長，前5個月的累計(jì)合同銷售金額達(dá)到了363.72億元，同比增加67%。但從6月開始，華僑城的月銷售金額開始連續(xù)下探。6月至10月，華僑城單月合同銷售額同比增幅分別為-24.72%、-55.97%、0.66%、1.08%、-42.66%�；�本上都是持平或者負(fù)增長，到了10月末，華僑城累計(jì)合同銷售金額為708.6億元，同比僅增長3%。

　　連續(xù)的銷售額下降不僅給華僑城未來的結(jié)轉(zhuǎn)收入帶來壓力，也更進(jìn)一步催促華僑城剝離一些拖累利潤的低質(zhì)量房產(chǎn)項(xiàng)目。而9月以來，華僑城賣出的眾多股權(quán)、債券項(xiàng)目，大多數(shù)都是房地產(chǎn)、商管行業(yè)的資產(chǎn)。因此華僑城頻繁“賣子”，甩掉低質(zhì)量房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)該是為了讓自家的地產(chǎn)資源更加適配文旅產(chǎn)業(yè)，從而加快在文旅行業(yè)的布局。