市場(chǎng)低壓持續(xù)盤旋，樓市傳統(tǒng)“金九銀十”已不再是鐵律。

　　多家行業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2019年9月重點(diǎn)城市新房成交同、環(huán)比雙降，“金九”成色明顯不足。業(yè)績(jī)壓力撲面而來(lái)，而七天國(guó)慶假期，再次成為開發(fā)商緊鑼密鼓促銷的節(jié)點(diǎn)。

　　10月7日，記者來(lái)到石家莊橋西區(qū)一項(xiàng)目售樓處�！岸�期新房源開盤加推，兩萬(wàn)抵十萬(wàn)�！痹擁�(xiàng)目銷售經(jīng)理表示。盡管有此優(yōu)惠加持，但偌大營(yíng)銷處仍門可羅雀，僅三四組購(gòu)房者在現(xiàn)場(chǎng)咨詢，沙盤位置也人氣冷清。

　　上述銷售經(jīng)理透露，集團(tuán)合伙人制度下，該項(xiàng)目“跟投價(jià)”為20500元/平方米，即銷售均價(jià)達(dá)到此數(shù)值才能保證利潤(rùn)空間，向跟投者交代。目前在售房源均價(jià)21000元/平方米，“如果年底業(yè)績(jī)未達(dá)標(biāo)，不排除有新的優(yōu)惠活動(dòng)�！�

　　國(guó)慶扎堆促銷搶客

　　每個(gè)節(jié)日都是“消費(fèi)日”，樓市也不甘缺席。十一七天小長(zhǎng)假，房企花樣推盤促銷。有銷售捷報(bào)，也有清冷局面。冷熱不均的氣氛下，是開發(fā)商日益遞增的業(yè)績(jī)重?fù)?dān)和購(gòu)房者日趨理性的購(gòu)房態(tài)度。

　　國(guó)慶最后一天，北京房山旭輝城銷售人員告訴記者，假期推出2套特價(jià)房，最高直降60萬(wàn)�！坝幸惶钻P(guān)系戶之前留的房子，總價(jià)不到240萬(wàn)，再不簽就沒(méi)了�！彼�透露，該項(xiàng)目此前銷售均價(jià)270萬(wàn)左右，今年6月開始做團(tuán)購(gòu)，價(jià)格小幅降低。

　　旭輝城是北京首個(gè)拿到預(yù)售證的限競(jìng)房項(xiàng)目。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，過(guò)去三年北京共出讓92宗限競(jìng)房地塊，規(guī)劃建面達(dá)851萬(wàn)平方米，累計(jì)投資量超過(guò)5000億元。而合計(jì)網(wǎng)簽僅250億元，考慮網(wǎng)簽滯后性，預(yù)計(jì)銷售貨值也僅500億元左右。

　　銷售困境，難以因優(yōu)惠活動(dòng)而改觀。房山旭輝城于2018年6月10日取證，預(yù)售批準(zhǔn)銷售套數(shù)為754套。但記者曾多次走訪該樓盤，人氣火爆的時(shí)刻幾乎沒(méi)有。

　　二手房市場(chǎng)更為明顯。據(jù)北京鏈家數(shù)據(jù)，黃金周北京二手房成交量為平時(shí)的60%左右，同比下降10.2%。貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示，市場(chǎng)成交處于較低水平，這也是北京連續(xù)第三年黃金周樓市遇冷。

　　兩千多公里外的廣州，房企同樣大力促銷。廣州富力·環(huán)貿(mào)港項(xiàng)目，假日購(gòu)房可享8.8折優(yōu)惠；而珠光集團(tuán)國(guó)慶14個(gè)樓盤齊推新品，珠光·山水誠(chéng)品尾貨10500元/平方米。

　　對(duì)此有市場(chǎng)分析師認(rèn)為，個(gè)別樓盤大幅降價(jià)可能時(shí)有出現(xiàn)，但以目前市場(chǎng)情況看，降價(jià)仍屬個(gè)案。下半年廣州樓市仍缺乏上漲動(dòng)力，樓價(jià)保持當(dāng)下盤整狀態(tài)的概率依然較大。

　　廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)，今年十一前夕及假期，廣州一手住宅開盤或加推個(gè)盤14個(gè)，合計(jì)2306套單位，推盤量比去年同期減少3個(gè)，總推貨量同比增加21%。

　　但對(duì)比2016、2017年假期扎堆推貨現(xiàn)象，今年房企推貨更加分散，不少項(xiàng)目搶跑或延后推出。中秋節(jié)前后，廣州各區(qū)剛需盤便開始“試水”。新項(xiàng)目所在板塊普遍一手競(jìng)爭(zhēng)激烈，提前搶跑利于吸納觀望買家。

　　除“搶跑盤”外，今年市場(chǎng)出現(xiàn)不少“延后盤”，國(guó)慶過(guò)后才投入市場(chǎng)。廣州中原研究發(fā)展部稱，部分“延后盤”因建筑進(jìn)度未達(dá)獲取預(yù)售證要求而調(diào)整推出時(shí)間。還有集中于全新一手板塊及高價(jià)地項(xiàng)目，開發(fā)商需更多時(shí)間“造勢(shì)”。

　　銷售情況同樣冷熱不均。10月1日，廣州花都祈福黃金海岸別墅開盤，當(dāng)天200多平方米戶型已售罄。而主城區(qū)廣鋼板塊多項(xiàng)目熱度不高，新塘萬(wàn)達(dá)旁的招商臻園同樣冷清。

　　“從國(guó)慶成交反饋看，前幾天因假日出游等因素，銷售案場(chǎng)到訪量確實(shí)不足；但后幾天案場(chǎng)客戶量有所提升�！焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅稱，當(dāng)前房源量較大，購(gòu)房者持觀望態(tài)度。

　　不過(guò)，房企以價(jià)換量仍有成效。中國(guó)恒大（03333.HK）剛剛跨入“金九銀十”便率先開啟全國(guó)范圍內(nèi)打折促銷優(yōu)惠活動(dòng)。據(jù)諸葛找房報(bào)告，恒大此輪促銷包含金九銀十、全員銷售、尾盤優(yōu)惠等活動(dòng)，據(jù)累計(jì)折扣計(jì)算，部分房源價(jià)格最高折扣將達(dá)六折左右。

　　促銷跑量有望延續(xù)

　　國(guó)慶樓市是整體市場(chǎng)的縮影。實(shí)際上，傳統(tǒng)“金九銀十”已失約多年。克而瑞稱，今年9月新房、二手房市場(chǎng)皆持續(xù)轉(zhuǎn)冷，土地成交規(guī)模連續(xù)兩月回落，三四線城市地價(jià)持續(xù)走低，“金九”成色明顯不足。

　　即使供應(yīng)量環(huán)比微漲，但成交端仍欠暖意。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，9月29個(gè)重點(diǎn)城市新房供應(yīng)面積2737萬(wàn)平方米，環(huán)比增3%，同比降30%。

　　而從成交看，9月重點(diǎn)新房成交面積2422萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌6%，同比下跌2%，成交面積不及今年月均值。“市場(chǎng)普遍預(yù)期房?jī)r(jià)大概率將繼續(xù)走穩(wěn)，甚至小幅下調(diào)，進(jìn)一步加劇觀望情緒�！笨硕�瑞認(rèn)為。

　　“金九”失色下，超八成重點(diǎn)城市消化周期環(huán)比拉長(zhǎng)，六成以上城市同比皆升。北京、大連、廈門消化周期超18個(gè)月警戒線，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)值得警惕；與之相對(duì)，重慶、杭州等庫(kù)存量明顯偏低，消化周期皆不足6個(gè)月。

　　二手房市場(chǎng)同樣不樂(lè)觀�？硕�瑞數(shù)據(jù)顯示，除4月短暫小陽(yáng)春外，其余月份重點(diǎn)城市月均累計(jì)成交量均不足700萬(wàn)平方米。9月二手房市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，除成都、青島環(huán)比小幅回升之外，其余城市成交量環(huán)比皆降，北京同比降幅更是高達(dá)44%。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，二手房市場(chǎng)已然轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，在買漲不買跌心理作用下，市場(chǎng)觀望情緒愈加濃重。二手房交易周期明顯拉長(zhǎng)，成交量自然持續(xù)走低。

　　市場(chǎng)趨于理性，房企業(yè)績(jī)壓力卻如影隨形。截至9月末，近四成房企目標(biāo)完成率達(dá)75%以上，另有近四成目標(biāo)完成率處于65%~75%區(qū)間，剩余房企目標(biāo)完成率未達(dá)65%。規(guī)模房企整體目標(biāo)達(dá)成情況不及去年同期。

　　“中小企業(yè)沖規(guī)模的窗口期已經(jīng)關(guān)閉，彎道超車機(jī)會(huì)很小，房企階層逐漸固化，沒(méi)短板、有特色的企業(yè)將脫穎而出。” 弘陽(yáng)集團(tuán)總裁蔣達(dá)強(qiáng)近期表示，目前房企投資項(xiàng)目的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，流動(dòng)性應(yīng)占首位，其次是安全性，最后才是收益性。

　　對(duì)流動(dòng)性與安全性的重視，緣于今年涉房資金全面收緊。世茂集團(tuán)財(cái)務(wù)中心副總監(jiān)戴娟表示，目前房地產(chǎn)開發(fā)貸額度受到嚴(yán)格管控，很多銀行年內(nèi)已經(jīng)沒(méi)有額度；房地產(chǎn)信托通道不暢，房企基本拿不到信托融資；房地產(chǎn)私募股權(quán)基金也出臺(tái)新規(guī)，限制更嚴(yán)。

　　銀根收緊，土地市場(chǎng)隨之受到影響�？硕�瑞數(shù)據(jù)顯示，9月全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建面15648萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別減少18%和8%。土拍溢價(jià)率連續(xù)5個(gè)月回調(diào)，9月份平均溢價(jià)率進(jìn)一步下滑至7.7%。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在行業(yè)增速放緩、調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，部分房企完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)仍有一定壓力，四季度仍需加速推貨入市，積極推盤去化。

　　但中指研究院稱，三四線城市由于前期需求透支，后期增長(zhǎng)乏力，市場(chǎng)將延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)。而隨著政策收緊及需求釋放放緩，一二線城市也將面臨調(diào)整壓力，四季度整體市場(chǎng)承壓。

　　諸葛找房同樣認(rèn)為，“金九銀十”是傳統(tǒng)銷售旺季，但目前政策仍處高壓態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)觀望情緒逐漸增厚，購(gòu)房積極性弱于往年。預(yù)計(jì)今年“金九銀十”不會(huì)帶來(lái)較大驚喜，整體成交量與去年持平或弱于往期。