走出房貸月供認(rèn)識誤區(qū)

　　彭 江

　　如今，人們通過貸款買房已是普遍的現(xiàn)象。貸款之后，每月需要向銀行歸還部分本金和利息，俗稱“月供”。雖然司空見慣，但筆者發(fā)現(xiàn)，有很多人對房貸月供缺乏了解，網(wǎng)上一些關(guān)于月供的介紹也并不準(zhǔn)確。

　　有一種比較流行的說法，說銀行放貸要先收利息，月供前期還的都是利息，等利息都還完了再還本金。其實(shí)，這種說法并不正確。

　　銀行在為借款人計算房貸還款額的時候，一般是按月計息。借款人所還的月供金額由兩部分組成，一部分是本金，一部分是利息。兩者相加，正好是每月所還的月供金額。目前，銀行的房貸分為“等額本息”與“等額本金”兩種還款模式。等額本息，就是每個月還款的“本+息”之和始終保持不變。而等額本金，就是每月的還款總額里，本金部分始終保持不變，利息另算。

　　另外還有一種說法，說“等額本金”還款方式比“等額本息”還款方式劃算。這種提法也存在理解的誤區(qū)。假設(shè)借款人選擇“等額本金”還款方式，總借款100萬元，分100個月平均還本金，則每月要還本金1萬元。第1個月還：本金1萬元加上100萬元本金借1個月應(yīng)付的利息數(shù)；到了下個月，還本金還是1萬元，再加上（100-1）=99萬元本金借1個月應(yīng)付的利息數(shù)。顯然，下個月的利息少于本月（本金變少），所以總還款額也少于本月。這樣一來，以后每個月總還款金額越來越少，最后還清。

　　的確，在“等額本金”還款方式下，由于前期歸還的本金比較多，所以相對于“等額本息”還款方式而言，借款者支付的利息總額要少一些。不過采用這種方式是不是劃得來，卻需要好好分析。

　　一旦選擇“等額本金”還款模式，由于借款人所借的本金數(shù)量相對于“等額本息”而言，本金會提前歸還。此時，借款人需要考慮資金的邊際使用效益。如果有更好的投資機(jī)會，能帶來超出支付銀行借款利息的回報，那就可以選擇“等額本息”方式，讓本金在手中多停留一會兒。

　　因此，選擇何種還款方式，要看借款人是愿意將還款壓力放在還款的前期還是放在還款的后期。其實(shí)，從會計角度來看，無論是哪種還款模式，銀行在計算房貸月供的本金與利息的時候，都是非常公平的。如果借款人還心存疑惑，在去銀行還款時，還可要求銀行打印一張還款明細(xì)表，在明細(xì)表上，每個月本金還多少，利息是多少，還剩下多少本金沒有還，都非常清楚。