鏈家地產一名經(jīng)紀人表示，目前北京市二套房貸款均執(zhí)行最低首付6成的標準，而且利率全部為基準利率上浮10%

　　■本報見習記者 毛宇舟

　　今年3月份，中國人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合發(fā)文，調整個人住房貸款政策，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40%。

　　時隔數(shù)月，樓市成交量已逐月增加，但銀行方面卻仍不愿意對二套房貸款松口�！蹲C券日報》記者調查發(fā)現(xiàn)，在京城開展二套房貸款業(yè)務的銀行中，仍無一家銀行明確表示統(tǒng)一執(zhí)行二套房首付4成的新政，在利率上，基準利率似乎仍是奢望。

　　鏈家地產一名經(jīng)紀人告訴本報記者，目前北京市二套房貸款均執(zhí)行最低首付6成的標準，而且利率全部為基準利率上浮10%，不過如果購房者名下曾經(jīng)有貸款但已經(jīng)還清，即便名下有房依然可以按首套房貸款執(zhí)行。

　　首付4成條件多

　　易居房地產研究院發(fā)布的《5月份典型城市新建商品住宅成交報告》指出，5月份30個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長15.5%，同比增長34.9%。5月份成交量創(chuàng)下近六年同期新高。對照近六年來每年5月份的成交數(shù)據(jù)，同比分別增長了98.8%、62.4%、37.7%、20.3%和34.9%。從絕對數(shù)值看，今年5月份市場成交量已經(jīng)是近六年同期最好水平。

　　具體來看，北京住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，5月份北京新建住宅(剔除保障房、自住房)實際簽約套數(shù)為4822套，環(huán)比上漲達到了37%。二手房數(shù)據(jù)方面，5月份北京二手房住宅成交均價為3.6萬元/平方米，環(huán)比上漲2.2%，比去年同期上漲4.6%。

　　不過，雖然樓市日益火爆，監(jiān)管層在3月末頒布的房貸新政卻遇冷。在新政頒布依始，銀行們紛紛宣布將根據(jù)政策作出調整，但如今看來，多限于紙上談兵。

　　根據(jù)融360數(shù)據(jù)，民生銀行、南京銀行、江蘇銀行和興業(yè)銀行標注為二套房房貸首付最低可降至4成。偉嘉安捷數(shù)據(jù)顯示，工行、建行、農行、交行、郵儲銀行、招行、北京銀行、中信銀行、光大銀行、華夏銀行、浦發(fā)銀行以及友利銀行12家銀行二套房首付比例仍執(zhí)行的是首付5成。不過《證券日報》記者了解到，四成首付僅為理論上可行，執(zhí)行首付4成，同時還有多個附加條件，執(zhí)行五折也需要達到一定的條件。

　　例如，興業(yè)銀行人士向本報記者表示，只有部分與房地產公司合作的樓盤才可以享受到最低折扣，而且貸款金額要達到一定的額度，也就是說四折首付并不針對所有購房者。而北京銀行有關人士則表示，如果想首付5成，必須是購房者名下的貸款為非住宅，也就是購房者名下貸款可以為商鋪貸款等。

　　鏈家地產經(jīng)紀人告訴《證券日報》記者，在新政下發(fā)后不久，農業(yè)銀行曾經(jīng)有短暫的時間執(zhí)行過二套房貸款首付4成的新規(guī)，但是沒有多久就暫停了。目前其所經(jīng)手的房地產銷售，二套房全部為首付6成，利率上浮10%。不過目前建行、農行、北京銀行、渤海銀行的審批以及放款都是很快的，審批7個工作日內完成，放款15個工作日完成，要比以前快很多。

　　“在首付這塊卡得嚴格，對客戶還是存在一定的影響，北京住房單平米金額較高，一套房子下來500萬元左右是很普遍的，首付200萬元和首付300萬元差距很大，很多人只好選擇總額少一點的戶型進行購買”，上述人士說。

　　利率不打折

　　根據(jù)今年3月30日三部委出臺的新政，二套房貸利率由商業(yè)銀行自主確定，打破了此前各家銀行按基準利率上浮1.1倍的政策統(tǒng)一執(zhí)行的規(guī)定。然而，監(jiān)管層給政策松綁，各家銀行降價的意愿卻并不強。

　　數(shù)據(jù)顯示，京城各家銀行無一下調二套房的房貸利率，步調一致的執(zhí)行基準利率上浮10%。

　　一位股份制商業(yè)銀行信貸員給《證券日報》記者算了一筆賬，該人士所在銀行的5年期存款利率為4%，如果購房者按照貸款基準利率上浮10%來算，貸款利率為6.22%，利差空間僅為2.22%，如果銀行降至基準利率，那么利差不到2%、只有1.65%，這還沒有算上人工成本等，這樣低的利差銀行顯然沒有動力去做。

　　工行一位個金部人士表示，目前房貸政策保持穩(wěn)定，銀行的重心還是放在首套房上，這是政策所致，二套房貸款方面即使有調整，相信也不會大幅度降低首付比例和利率。

　　此外，據(jù)銀率網(wǎng)數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計，上周共有679款人民幣非結構性產品發(fā)售，平均預期收益率為5.06%,其中有12款產品的預期收益率超過6%，如果按照房貸基準利率5.65%計算，選擇合適的理財產品進行投資，收益已經(jīng)超過了二套房房貸。

　　不過，自房地產新政出臺以后，各個地區(qū)的政策出現(xiàn)了分化。例如重慶地區(qū)的二套房貸款利率就出現(xiàn)了松動。融360數(shù)據(jù)顯示，重慶地區(qū)執(zhí)行二套房貸個性化的銀行中，廈門銀行重慶分行已將二套房貸首付比例增加至七成，而相應的該行優(yōu)質客戶的二套房貸利率調整為基準利率基礎上上浮5%。此外，還有渣打銀行等六家商業(yè)銀行的優(yōu)質客戶二套房貸利率都可以只在基準利率基礎上上浮5%。

　　離婚買房再度火爆

　　《證券日報》記者在走訪的過程中發(fā)現(xiàn)，為了購房享受優(yōu)惠政策，離婚買房也再次走入人們視野。按照房產中介的介紹，離婚買房一共有五個步驟。首先是去中國人民銀行拉征信記錄，確定一方名下沒有貸款記錄，去民政局辦理離婚，去房管局辦理房產證更名，購買新的房子，等待銀行放款，放款以后復婚。

　　我愛我家一位經(jīng)紀人隱晦的對本報記者表示，這種離婚買房屬于合理避稅，離婚買房后如果認定為首套房，無論是首付還是利率都有較大優(yōu)惠。該人士表示，已經(jīng)幫助好幾對夫妻辦理了類似業(yè)務。

　　按照貸款100萬元，期限20年，等額本金計算，如果按照二套房貸款，總還款為175萬元，每月需要支付7291元還款金額，如果按照首套房85折計算，總還款為156萬元，節(jié)省了將近20萬元，月供也僅為6489元，負擔小了很多。

　　不過，法律界專家表示，假離婚存在非常大的財產轉移風險，希望購房人不要為了省利息承擔更大的訴訟風險。