馬上有房

　　抵押兒子房產(chǎn)成本較高 父母與兒聯(lián)名購(gòu)房再除名費(fèi)時(shí)稅高

　　貸款買(mǎi)房 途徑調(diào)查

　　昨日，讀者劉女士（化名）向本報(bào)來(lái)信稱，想為已年滿18歲的兒子購(gòu)買(mǎi)一套商品房，但家庭仍有一定的資金缺口，不知道能否以父母的名義向銀行申請(qǐng)貸款？應(yīng)該如何操作？

　　昨日，記者咨詢了多位業(yè)內(nèi)人士，由于劉女士的兒子還沒(méi)有收入來(lái)源，因此無(wú)法直接向銀行申請(qǐng)房貸，但可通過(guò)三種方式間接貸款或以聯(lián)名購(gòu)房的方式進(jìn)行操作。

　　記者了解到，劉女士已有一套房產(chǎn)，目前兒子沒(méi)有收入來(lái)源，而劉女士名下沒(méi)有貸款記錄，且有一定的還款能力，因此劉女士希望能通過(guò)自己幫兒子還款的形式貸款買(mǎi)房。

　　目前，該房產(chǎn)的總價(jià)為300萬(wàn)元，劉女士的資金缺口約100萬(wàn)元。

　　讀者來(lái)信

　　以18歲兒子的名義買(mǎi)房，能貸款嗎？

　　信件中，劉女士表示，她想給已年滿18歲的兒子買(mǎi)套房子，但是不知道能否向銀行申請(qǐng)貸款。

　　昨日，本報(bào)記者咨詢了多位業(yè)內(nèi)人士得知，劉女士的情況大概可有以下三種方式解決。

　　方式一 父母申請(qǐng)貸款 兒子房產(chǎn)做抵押

　　優(yōu)點(diǎn)：操作性強(qiáng)

　　缺點(diǎn)：成本較高

　　由于劉女士的兒子還是學(xué)生，沒(méi)有收入來(lái)源，無(wú)法向銀行申請(qǐng)房貸。昨日，某股份制銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人陳先生（化名）建議劉女士可將兒子的房子抵押出去，以父母的名義向銀行申請(qǐng)抵押貸款。

　　“只要是孩子滿了18歲，就可將房產(chǎn)抵押用父母的名義做抵押貸款�！标愊壬�表示，目前，抵押貸款的申請(qǐng)期限一般可以去到10～15年，且最高可以貸到抵押物的七成�！暗�是抵押貸款還有一個(gè)面積條件，也就是說(shuō)，還要看劉女士購(gòu)買(mǎi)房屋的面積大小，如果只有50平方米，則只能按照抵押物面積最高每平方米貸款5000元的限額來(lái)算，最多能貸25萬(wàn)元。”陳先生表示。

　　但是需要注意的是，對(duì)于目前來(lái)說(shuō)，由于額度緊張，銀行的抵押貸款一般利率都需要上浮30%～50%�！昂鸵话愕氖滋追抠J相比，成本會(huì)高很多，且還款壓力也大很多�！标愊壬�說(shuō)。

　　以貸款100萬(wàn)元為例，貸款期限10年計(jì)算發(fā)現(xiàn)，如果按照目前首套房貸的普遍基準(zhǔn)利率，每月等額還款額為11380元，總共支付的利息為365630元，如果按照抵押貸款利率上浮30%計(jì)算，每月等額還款額為12409元，總支付利息額為489112元，利息相差近13萬(wàn)元。

　　方式二 與孩子聯(lián)名購(gòu)房 貸款還完除名

　　優(yōu)點(diǎn)：適用面廣

　　缺點(diǎn)：費(fèi)時(shí)長(zhǎng)稅費(fèi)高

　　如果孩子還在上學(xué)，又沒(méi)有兼職等收入來(lái)源，業(yè)內(nèi)人士表示，只能先用父母和孩子聯(lián)名貸款的形式實(shí)現(xiàn)給孩子買(mǎi)房的目的。

　　但這種操作方式首先會(huì)擠占父母的一個(gè)購(gòu)房名額，且只能按照二套房的方式貸款。對(duì)孩子來(lái)說(shuō)，只能獲得一部分房屋產(chǎn)權(quán)，必須等到貸款還清，才能夠進(jìn)行除名操作。

　　記者以劉女士和兒子進(jìn)行聯(lián)名購(gòu)房貸款計(jì)算，由于劉女士名下已經(jīng)有一套房產(chǎn)，按照目前二套住房首付七成的規(guī)定，300萬(wàn)元的房產(chǎn)需要首付210萬(wàn)元，僅能貸款90萬(wàn)元，和100萬(wàn)元的房款缺口相比，還有10萬(wàn)元的差距，需要向親戚朋友拆借或者采用其他方式周轉(zhuǎn)。而目前普遍二手房貸上浮20%左右，相對(duì)來(lái)說(shuō)，未來(lái)還款的壓力介于前兩種貸款方式之間。

　　匯瀚按揭高級(jí)業(yè)務(wù)經(jīng)理莫靜表示，即使是未來(lái)還完貸款后，將父母的名字除名，也要按照轉(zhuǎn)讓或者贈(zèng)與的方式負(fù)擔(dān)相應(yīng)的房產(chǎn)份額轉(zhuǎn)移的稅費(fèi)。至于具體稅費(fèi)多少，要依照屆時(shí)的政策規(guī)定而定。按照現(xiàn)有的政策，直系親屬之間，若開(kāi)具詳細(xì)的親屬證明，在房產(chǎn)贈(zèng)與方面，只需要繳納相應(yīng)的契稅便可。目前，契稅大約為總房款的1%~3%之間。

　　方式三 孩子有收入 父母做擔(dān)保人

　　優(yōu)點(diǎn)：成本較低

　　缺點(diǎn)：適用面窄

　　“如果孩子已經(jīng)工作，或者有兼職收入，是可以用孩子的名義進(jìn)行貸款的；但如果收入不高，可以讓父母作為擔(dān)保人進(jìn)行貸款�！贝笤窗唇邑�(fù)責(zé)人鄭大源告訴記者，如果孩子能夠在兼職的單位擁有一份收入證明，并有一定的銀行流水，同時(shí)提供父母的收入證明、銀行流水等相關(guān)資料，便可以辦理這類貸款。

　　記者了解到，在實(shí)際操作中，只要孩子年滿18周歲，便可以按照獨(dú)立家庭進(jìn)行計(jì)算房產(chǎn)，劉女士的兒子目前名下無(wú)房，如果使用這種操作，可以保證按照首套房的貸款成數(shù)和利率進(jìn)行計(jì)算，相對(duì)來(lái)說(shuō)，首付和房貸利率的成本都較低。

　　按目前首套房貸款基準(zhǔn)利率來(lái)計(jì)算，以貸款100萬(wàn)元為例，貸款期限10年計(jì)算發(fā)現(xiàn)，如果按照目前首套房貸的普遍基準(zhǔn)利率，每月等額還款額為11380元，總共支付的利息為365630元。

　　不過(guò)，鄭大源表示，這種貸款方式僅適合孩子已經(jīng)有自己收入的情況，而如果父母自己的收入也不是很高，本身就背著房貸，或者是此前的銀行征信不好，此次為子女做擔(dān)保人來(lái)貸款，獲批的可能性相對(duì)會(huì)比較小。而莫靜提醒，不是所有銀行都受理這種類型的貸款，只有部分銀行會(huì)愿意受理，在選擇貸款銀行的時(shí)候應(yīng)該多加了解，免得走彎路。

　　此外，由于是走商業(yè)貸款的流程，因此在目前“錢(qián)緊”的時(shí)間段，放款的時(shí)間會(huì)相對(duì)較長(zhǎng)。